Bei der „Staffelmiete“ handelt es sich um eine Mieterhöhung, für die im Mietvertrag exakte Zeitpunkte festgelegt sind. Damit erfolgt die Erhöhung der Miete immer in einzelnen Schritten. Gleichzeitig erhöht sich der Betrag immer um eine vorher festgelegte Summe.
Durch eine geschickte Staffelung der Mietpreise haben Vermieter die Möglichkeit, sich eine gut kalkulierte Miete zu sichern. Es ist somit nicht nur eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, sondern auch darüber hinaus. Die Staffelmiete liegt also oft über der ortsüblichen Miete.
Allerdings bringt eine solche Staffelung nicht nur Vorteile mit sich. Aus diesem Grund haben wir von Vamonda die wichtigsten Informationen zur Staffelmiete für Sie zusammengetragen.
Was ist ein Staffelmietvertrag?
Ein so genannter Staffelmietvertrag legt fest, wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung ansteht. Der Zeitraum zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss hierbei mindestens ein Jahr betragen.
Aufgrund der Mietpreisbremse kann mittlerweile aber auch eine Staffelmietvereinbarung hinfällig sein. Informieren Sie sich daher im Vorfeld, inwiefern die Mietpreisbremse am Standort Ihrer Immobilie zum Einsatz kommt. Auch andere Formen der Mieterhöhung, wie beispielsweise die Modernisierungsumlage, sind bei einer Staffelmiete unzulässig.
Vereinbarung der Staffelmiete: Der Teufel steckt im Detail
Für eine zulässige Staffelmieterhöhung muss diese auch im Mietvertrag vereinbart sein. Dabei ist es auch möglich, einen bereits bestehenden Vertrag dahingehend zu erweitern. Allerdings lediglich mit dem Einverständnis des Mieters. Die Vereinbarung über eine Staffelmiete muss jedoch immer schriftlich erfolgen.
Wichtig ist zudem die richtige Formulierung. Aus dem Vertrag muss Folgendes hervorgehen:
- Wann genau soll die Staffelmieterhöhung erfolgen?
- Um welchen Betrag soll sich die Miete jeweils erhöhen?
Die Höhe der Miete wird immer als ein exakter Betrag formuliert. Wie hoch die Miete dabei steigt, kann variieren. Grundvoraussetzung ist allerdings, dass die einzelnen Staffelungen immer mindestens ein Jahr auseinander liegen.
Beispiel: Richtige und falsche Formulierungen im Staffelmietvertrag
- „Am 01.03.2023 beginnt der Staffelvertrag, bei welchem die Nettokaltmiete anfänglich bei 650 Euro liegt. Die Nettokaltmiete erhöht sich ab dem 01.03.2024 auf 730 Euro und ab dem 01.03.2025 auf 880 Euro. Ab dem 01.03.2026 erhöht sich die zu zahlende Miete auf 930 Euro und ab dem 01.03.2027 auf 980 Euro.“ –> richtig
- „Die Nettokaltmiete erhöht sich pro Jahr um zwei Prozent“ –> falsch
- „Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich auf 9,50 Euro pro Quadratmeter.“ –> falsch
In den letzten beiden Beispielen werden keine genauen Angaben gemacht, sodass die zu zahlende Miete nicht klar herauslesbar ist. Laut BGH VIII ZR 197/11 ist die Vereinbarung dann ungültig.
Wichtig: Hält sich der Vermieter bei der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben, so sind alle Staffelungen ungültig. Allerdings behält der Mietvertrag an sich seine Gültigkeit. Als Vermieter müssten Sie dann hinnehmen, dass der Mieter nur die zu Beginn vereinbarte Miete bezahlt. Auch ist es nicht möglich, dem Mieter deswegen zu kündigen. Lassen Sie den Vertrag deshalb gründlich prüfen, bevor Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten.
Auf einen Blick: Welche Regeln gelten bei der Staffelmiete?
Bei der Staffelmiete gibt es unterschiedliche Regeln, an die sich beide Parteien halten müssen:
- Die Mieterhöhung muss als Geldbetrag angegeben und mit einem genauen Datum versehen sein
- Laut §557a BGB muss die Staffelperiode immer mindestens ein Jahr
- Die Staffelungen der Miete dürfen unterschiedlich hoch sein.
- Die Staffelungen sind immer in Geldwerten anzugeben. Angaben in Prozenten sind unzulässig.
- Es ist möglich, das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für vier Jahre auszuschließen.
- Die Vereinbarung ist sowohl bei einem befristeten als auch bei einem unbefristeten Mietvertrag gültig.
- Zusätzliche Mieterhöhungen sind während der Laufzeit unzulässig. Das gilt auch für eine Mieterhöhung nach Modernisierung der Wohnung oder des Hauses. Nach Ablauf der Staffelungszeit darf der Vermieter eine Mieterhöhung ausschließlich mittels Vergleichsmietenverfahren durchführen.
- Nach Ablauf der Staffelmiete dürfen Mieter und Vermieter eine neue Staffelmiete aushandeln.
- Eine Staffelmiete darf in Gebieten mit einer Mietpreisbremse nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Bei Wohnungsknappheit gibt es auch in Gebieten ohne Mietpreisbremse Einschränkungen: Hier darf sich die anfängliche Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöhen.
Gut zu wissen: Natürlich kann man die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete nie genau voraussagen. Allerdings sollten Vermieter die Veränderung der Mietpreise immer im Auge behalten – und bei der Staffelung mitberücksichtigen. Denn ist die Staffelung zu hoch angesetzt, ergeben sich für Vermieter keine weiteren Nachteile. Setzen Sie als Vermieter die Staffelung also ruhig höher an. So sind Sie stets auf der sicheren Seite.
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