Eine Immobilienversteigerung ist eine hervorragende Lösung, wenn Sie nach Schnäppchen auf dem Immobilienmarkt suchen. Allerdings sollten Sie gut vorbereitet in die Auktion gehen. Schließlich gibt es beim Immobilienkauf stets Risiken und Fallstricke, die Sie berücksichtigen sollten.
Warum werden Immobilien versteigert?
Die Versteigerung ist eine unkonventionelle Möglichkeit, um eine Immobilie zu kaufen. Dabei handelt es sich eigentlich immer um eine Zwangsversteigerung. Diese beraumen Banken dann an, wenn der Eigentümer die anfallenden Raten nicht länger bezahlen kann. Bei der Versteigerung handelt es sich also um kreditfinanzierte Immobilien, deren Grundschuld bei der Bank liegt.
Die Versteigerung des Hauses erfolgt im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens durch das zuständige Amtsgericht. Kommt es zur Auktion zur Versteigerung, können Sie die Immobilie im Bieterverfahren erwerben. Dabei gilt, dass das Immobilienobjekt an den Höchstbietenden verkauft wird.
So läuft die Versteigerung ab
Der Ablauf bei der Immobilienversteigerung ist immer gleich. Daher können Sie sich einmalig in die Thematik der Auktion und Versteigerung einarbeiten und dieses Wissen anschließend nutzen.
- Die zu versteigernde Immobilie wird von einem öffentlich vereidigten Gutachter bewertet. Diese Immobilienbewertung ist für Sie als Käufer besonders interessant.
- Basierend auf der Bewertung des Immobilienobjekts lässt sich der Verkehrswert berechnen. Beachten Sie dabei, dass es sich um eine Versteigerung handelt. Obwohl Experten zunächst den Verkaufspreis berechnen, den es idealerweise zu erzielen gilt, müssen Verkaufspreis und Verkehrswert nicht übereinstimmen.
- Der Verkehrswert sowie das vollständige Gutachten werden der Öffentlichkeit bereitgestellt, falls es sich um öffentliche Versteigerungen handelt. Stehen Immobilien zur Versteigerung, wird normalerweise ein Sicherheitsabschlag einbehalten. Das liegt daran, dass der Gutachter das Objekt meist nur von außen besichtigen kann. Auf diese Weise können Sie auch eine vermietete Immobilie verkaufen.
- Hat der Gutachter das Gutachten für die Versteigerung der Immobilien bereitgestellt, legt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin fest. Diesen gibt es öffentlich bekannt.
- Möchten Sie an der Versteigerung für das Haus teilnehmen, müssen Sie sich nicht vorab anmelden. Sie können an besagtem Termin einfach teilnehmen. Anders als beim regulären Kauf besteht keine Möglichkeit zur vorherigen Besichtigung. Trotzdem haben Sie natürlich die Option, den Schuldner darum zu bitten, obwohl dieses Vorgehen selten erfolgversprechend ist.
- Um an der Versteigerung eines Hauses teilzunehmen, müssen Sie zunächst eine Sicherheitsleistung an das Amtsgericht bezahlen. Dieser Betrag soll bestätigen, dass Sie ernsthaftes Interesse an der Immobilienversteigerung haben. Erhalten Sie den Zuschlag, verrechnet das Amtsgericht die vorab eingereichte Summe mit dem Kaufpreis. Andernfalls wird Ihnen die Leistung innerhalb weniger Tage zurückerstattet.
- Am Tag der Versteigerung der Immobilie legitimieren Sie sich beim Einlass. In diesem Zuge erhalten Sie eine Nummer, die Sie dazu berechtigt mitzubieten.
Übrigens: Öffentliche Versteigerungen dauern normalerweise zwischen 30 und 60 Minuten. Beim ersten Termin wird ein Mindestgebot von 7/10 des Verkehrswerts veranschlagt. Ist das bei der Versteigerung der Immobilien nicht er Fall, findet ein zweiter Versteigerungstermin statt. Zu dieser Versteigerung nennt das Amtsgericht ein Startgebot, berücksichtigt die Höhe des Verkehrswerts jedoch nicht weiter.
Chancen und Risiken von Immobilienversteigerungen
Eine Versteigerung ist eine attraktive Möglichkeit, um interessante Immobilien preisgünstig zu erwerben. Daher betrachten die meisten Käufer vor allem die Chancen, die ein solcher Kauf bietet. Trotzdem ist es wichtig, sich bereits im Vorfeld sowohl mit den Vorteilen als auch mit den Risiken auseinanderzusetzen.
Chancen
- Stehen Immobilien zur Versteigerung, profitieren Sie erfahrungsgemäß von Niedrigpreisen. Der endgültige Verkaufspreis liegt normalerweise deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert. Insbesondere bei dem Zweittermin der Versteigerung können Sie Immobilien besonders günstig kaufen.
- Auch die Kaufnebenkosten fallen bei der Versteigerung deutlich niedriger aus. Der Grund dafür ist, dass weder eine Maklerprovision noch Notargebühren anfallen. Dennoch ist es ratsam, vorab die Steuer für den Hausverkauf zu berechnen. Diese Berechnung ist vor allem dann von Interesse, wenn Sie das ersteigerte Objekt später verkaufen möchten.
- Das Amtsgericht legt einen hohen Wert auf Transparenz. Deshalb können Sie sich problemlos über mögliche Belastungen und Verbindlichkeiten des Grundstücks informieren. Zusätzlich haben Sie Zugriff auf ein Wertgutachten, dass Sie gegebenenfalls über Baumängel informiert. Aufwendige Recherchen in Eigenregie sind daher nicht notwendig.
Risiken
- Anders als beim regulären Kauf einer Immobilie besteht kein Anspruch auf vorherige Besichtigung. Auch das Rücktrittsrecht und die Gewährleistung bei Mängeln entfallen. Da die meisten Mieter oder Eigentümer den Gutachtern keinen Eintritt gewähren, kaufen Sie also blind. Lediglich der äußere Zustand der Immobilie ist im Normalfall bekannt. Das bedeutet natürlich, dass Sie mit erheblichen finanziellen Kosten für den Innenbereich rechnen müssen.
- Ihr Gebot bei der Versteigerung ist verbindlich. Sie können es im Anschluss nicht mehr zurückgeben. Das liegt daran, dass ein abgegebenes Gebot rechtlich als Vertragsschluss gilt.
- Abhängig vom Immobilienzustand kann es sein, dass das Objekt nicht direkt bezugsfähig ist. Möchten Sie selbst in dem Haus wohnen oder die Räumlichkeiten vermieten, können vorab Arbeiten notwendig sein.
- Falls Sie das Gebäude ersteigern, um es anschließend zu verkaufen, kann ein wenig zusätzliche Recherche erforderlich sein. Insbesondere ausgefallenere Immobilien, wie etwa Pflegeimmobilien, können dabei eine Herausforderung darstellen.
