Sie sind auf der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung? Zwangsversteigerungen von Immobilien können eine gute Gelegenheit für ein Schnäppchen sein. Die Informationen über die Objekte sind allerdings oft unvollständig. Dadurch müssen Käufer ein gewisses Risiko in Kauf nehmen.
Damit Sie die richtige Entscheidung treffen können, sollten Sie den Ablauf einer Zwangsversteigerung kennen. Aus diesem Grund haben wir von Vamonda die wichtigsten Informationen zum Thema Zwangsversteigerung für Sie zusammengetragen.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Wenn ein Hausbesitzer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann, kommt es meist zu einer so genannten Zwangsversteigerung. Sie ist eine Form des Vollstreckungsverfahrens. Das Ziel ist die Verwertung der Immobilie und die anschließende Bezahlung des Gläubigers. Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) regelt den Ablauf dieses Verfahrens.
Neben einem Haus können auch Grundstücke oder Eigentumswohnungen versteigert werden. Aber auch Flugzeuge, Schiffe und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht können Gegenstand in einer Zwangsversteigerung sein. Flugzeuge und Schiffe müssen dafür allerdings in ein Register eingetragen sein.
Für die Zwangsversteigerung von Immobilien ist das jeweilige Amtsgericht zuständig. Dabei ist es möglich, dass ein einzelnes Amtsgericht auch Zwangsversteigerungen aus anderen Zuständigkeitsbereichen durchführt. Es werden also oft mehrere Zuständigkeitsbereiche zu einem zusammengefasst.
Wie funktionieren Zwangsversteigerungen?
Eine Zwangsversteigerung folgt einem genau festgelegten Ablauf:
- Zunächst legt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie Dafür führt ein Sachverständiger eine Immobilienbewertung oder eine Grundstücksbewertung durch. Dieser Verkehrswert wird auch in der Akte zur Zwangsversteigerung vermerkt.
- Anschließend legt das Gericht den Versteigerungstermin Zwischen der Anordnung der Versteigerung und dem Festlegen des Termins können neun bis zwölf Monate vergehen. Die Bekanntgabe des Termins erfolgt entweder online, im Amtsblatt oder über einen Aushang im Amtsgericht.
Als Bietinteressent können Sie alle Informationen rund um die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht einsehen. Dazu gehören in der Regel die folgenden Unterlagen
- Gutachten des Sachverständigen
- Grundbuchauszug
- Baulastenverzeichnis
- Forderungsanmeldungen
Darüber hinaus kann die Akte noch weitere Unterlagen umfassen. Hierzu zählen zum Beispiel Gutachten vom Besitzer oder von Gläubigern.
Wie ist der Ablauf am Tag der Zwangsversteigerung?
Auch für den Versteigerungstermin selbst gibt es einen strikten Ablauf. Dieser lässt sich in drei Phasen einteilen:
- Bekanntmachung der Versteigerung
- Bietzeit
- Verhandlung über den Zuschlag
Der Versteigerungstermin ist eine öffentliche Veranstaltung. Hier kann jeder teilnehmen. Nach der Versteigerung findet noch ein so genannter Verteilungstermin statt.
Die Bekanntmachung der Zwangsversteigerung
Der Versteigerungstermin beginnt mit der Bekanntgabe aller relevanten Informationen. Diese Phase nennt man auch „Bekanntmachung durch den Rechtspfleger“.
Zu den genannten Informationen gehören die folgenden Punkte:
- Die wichtigsten Eckdaten der Immobilie
- Der Verkehrswert
- Das Mindestgebot
Dieser Abschnitt der Versteigerung dauert in der Regel 15 bis 20 Minuten.
Die Bietzeit bei einer Zwangsversteigerung
Nach der Bekanntmachung schließt sich die Bieterstunde an. In dieser Zeit können alle Kaufinteressenten ihr Gebot abgeben. Bevor Sie mitbieten können, müssen Sie nachweisen, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen.
Nach dem Ablauf der Bietzeit wiederholt der Rechtspfleger das höchste Gebot dreimal. An dieser Stelle können Sie noch ein höheres Gebot abgeben. Findet sich dann niemand, ist das Gebot angenommen und die Versteigerung ist beendet.
Die Verhandlung über den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung
Wenn Sie das Höchstgebot abgegeben haben, erhalten Sie nicht automatisch auch den Zuschlag. Hierfür müssen zwei Kriterien erfüllt sein. Beim ersten Versteigerungstermin sind die folgenden Regeln entscheidend:
- 50-Prozent-Regel
- 70-Prozent-Regel
Die erste Regel gibt einen Mindestwert für das höchste Gebot an. Es muss mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes und der dazugehörigen Rechte erreichen. Trotzdem kann der Gläubiger noch ein Vetorecht einlegen.
Erreicht das Gebot allerdings 70 Prozent des Verkehrswertes, kann auch der Gläubiger den Verkauf nicht mehr verhindern (70-Prozent-Regel).
Durch diese Regeln kann ein Abschluss beim ersten Termin der Zwangsversteigerung verhindert werden. Dann gibt es einen weiteren Termin und die Regeln gelten nicht mehr.
Der Verteilungstermin bei einer Zwangsversteigerung
Dieser Termin findet in der Regel sechs bis acht Wochen nach der eigentlichen Versteigerung statt. An diesem Tag wird der Erlös auf die Gläubiger aufgeteilt. Der Eintrag über den Verkauf im Grundbuch kann erst nach dem Verteilungstermin erfolgen.
Wie bieten Sie richtig bei einer Zwangsversteigerung?
- Wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren. Zunächst können Sie die Akte über die Zwangsversteigerung Hier finden sich viele wichtige Informationen.
- Darüber hinaus können Sie auch die Flurkarte und den Bebauungsplan Das gibt Ihnen einen Eindruck über das Umfeld der Immobilie. Beide Unterlagen können Ihnen auch Informationen zu den zukünftigen Bau- und Renovierungsmöglichkeiten liefern. Achten Sie auch darauf, ob es sich um womöglich um eine Denkmalimmobilie handelt.
- Anschließend sollten Sie die mögliche Finanzierung prüfen. Denn Falle eines Zuschlags müssen Sie den Kaufpreis innerhalb kürzester Zeit bezahlen. Machen Sie eventuell einen Termin bei Ihrer Bank, um über einen Kredit zu sprechen.
- Darüber hinaus sollten Sie einen Höchstwert für Ihr Gebot festlegen. So werden Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht überschreiten. Viele Experten empfehlen, ein Maximalgebot knapp über oder unter einen Tausenderschritt zu legen. So können Mitbieter Ihre Strategie weniger einfach durchblicken.
- Bei einer Zwangsversteigerung können Sie beispielsweise eine Wohn- und Gewerbeimmobilie kaufen und dabei einen Schnäppchenpreis erzielen. Der zweite Versteigerungstermin ist generell besser geeignet, um günstige Immobilien zu erwerben. In diesem Fall gelten die 50- und 70-Prozent-Regeln nicht mehr.
- Um sich auf eine Zwangsversteigerung vorzubereiten, können Sie auch einen anderen Versteigerungstermin besuchen. Hier können Sie ohne Druck den Ablauf kennenlernen. Auch das Verhalten von anderen Interessenten können Sie im Rahmen dieser Veranstaltung beobachten. Dadurch sind Sie bei der Versteigerung Ihrer Wunschimmobilie gut vorbereitet.
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