Pflegeimmobilie verkaufen – so geht’s

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Eine Immobilie zu kaufen ist eine beliebte Möglichkeit für die Kapitalanlage. Neben Mehrfamilienhäusern können auch Pflegeimmobilien eine gute Variante sein. In manchen Fällen kann ein Verkauf einer solchen Immobilie jedoch vorteilhafter sein. Bei uns finden Sie alle wichtigen Informationen zu dieser Anlageform, lesen, was eine Pflegeimmobilie ist und was Sie beachten müssen, wenn Sie eine Pflegeimmobilie verkaufen möchten. Sie erfahren, welche Vor- und Nachteile diese Gebäude haben. Darüber hinaus finden Sie hier Tipps, die Ihnen beim Verkauf einer Pflegeimmobilie nützlich sein können.

Was ist eine Pflegeimmobilie?

Eine Pflegeimmobilie ist entweder eine einzelne Wohneinheit in einem Pflegeheim oder das Pflegeheim selbst. Diese Immobilien gehören zur Anlageklasse der Spezialimmobilien. Dazu zählen übrigens auch Einkaufszentren oder Hotels. Eine Pflegeimmobilie kann auch unter den Begriff der Sozialimmobilie fallen.

Laut dem § 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) ist ein Pflegeheim genau definiert. Ein Pflegeheim ist eine stationäre Einrichtung, in der sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert. Auch Altersheime, Seniorenresidenzen und Seniorenwohnheime können zu den Pflegeimmobilien zählen. Und zwar, wenn dort Pflegedienstleistungen angeboten werden.

Pflegeimmobilien werden in der Regel von einem privaten oder öffentlichen Träger betrieben. Als Anleger schließen Sie meist einen Vertrag mit diesen Betreibern und nicht mit den einzelnen Bewohnern. Daher zählen Pflegeheimen zu den Betreiberimmobilien.

Wann lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?

Eine Pflegeimmobilie bietet Ihnen Vorteile. Sie können langfristige Verträge mit den Betreibern schließen. Die Miete ist in der Regel garantiert. Entweder besteht eine Mietgarantie über den Betreiber oder die staatlichen Kostenträger zahlen. Im zweiten Fall muss die Pflegeimmobilie förderfähig sein.

Dieser Umstand unterscheidet die Pflegeimmobilie von anderen Immobilien. Sie sind unabhängig davon, ob die Wohneinheit vermietet ist oder leer steht.

Der Betreiber einer Pflegeimmobilie kümmert sich auch um die meisten Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten. Das erspart Ihnen zusätzlichen Aufwand. Nur für das Dach und tragende Gebäudeteile ist der Besitzer verantwortlich.

Durch den demografischen Wandel besteht ein ständig wachsender Bedarf an Pflegeimmobilien. Ein gut gepflegtes Gebäude kann daher eine große Wertsteigerung mit sich bringen.

Pflegeimmobilien können aber auch Nachteile haben. Vor allem ein Ausfall des Betreibers kann zu Schwierigkeiten führen. Das kann zum Beispiel durch eine Insolvenz passieren. Ist der Betreiber nicht zur Instandhaltung in der Lage, verliert das Gebäude zudem schnell an Wert. 

Wann sollten Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen?

Ideal ist ein Verkauf dann, wenn Sie höhere Gewinne erzielen können. Aus diesem Grund ist es wichtig, den aktuellen Wert des Gebäudes zu kennen. Lassen Sie vor einem Verkauf eine Immobilienbewertung durchführen.

Zusätzlich sollten Sie alle anfallenden Kosten bei einem Verkauf im Blick behalten. Ungeplante steuerliche Abgaben können auch den schönsten Gewinn schnell zusammenschrumpfen lassen.

Nach dem Kauf der Immobilie sollten Sie mindestens zehn Jahre vergehen lassen. Dieser Zeitraum gilt als Spekulationsfrist. Daher sinken die Steuern nach Ablauf eines Jahrzehnts deutlich. Die genaue Höhe der steuerlichen Abgaben richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Dazu zählt zum Beispiel Ihre Steuerklasse. Sie können die Steuer bei einem Immobilienverkauf selbst berechnen. Es empfiehlt sich jedoch, eine Fachperson zurate zu ziehen.

Bevor Sie Ihre Pflegeimmobilie verkaufen, sollten Sie Ihre Abschreibungen nutzen. Auch diesen Punkt können Sie mit einem Steuerberater besprechen.

Natürlich sollten Sie auch immer Ihre persönliche Situation im Blick behalten. Es gibt immer wieder Umstände, die einen schnellen Verkauf einer Kapitalanlage notwendig machen. Aber wenn Sie den Zeitpunkt frei wählen können, sollten Sie Ihren Fokus auf den möglichen Gewinn richten.

Pflegeimmobilie

Wie können Sie eine Pflegeimmobilie erfolgreich verkaufen?

Damit Sie einen guten Gewinn beim Verkauf erzielen, gilt es einige Punkte beachten. Zunächst einmal sollten Sie daran denken, dass andere Kapitalanleger die optimale Zielgruppe sind. Ihre Pflegeimmobilie sollte diesen Käufern optimal vorgestellt werden. Dazu sollten Sie die folgenden Aufgaben angehen:

      Bestimmen Sie den Wert der Immobilie

      Beschaffen Sie alle benötigten Unterlagen

      Erstellen Sie ein professionelles Exposé

      Führen Sie Besichtigungstermine durch

Diese Aufgaben rund um einen Immobilienverkauf nehmen einige Zeit in Anspruch. Daher kann es vorteilhaft sein, wenn Sie einen Makler beauftragen (7).

Der Makler sollte Erfahrungen im Verkauf von Pflegeimmobilien haben. Oft haben Makler schon Kontakt zu möglichen Käufern. Sie können von der Erfahrung der Fachpersonen nur
profitieren: Sie kennen sich oft auch mit rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf aus. Hierzu kann auch das Vorliegen eines Vorkaufsrechts zählen. Ein professionelles Vorgehen kann darüber hinaus zu einem höheren Verkaufswert führen.

Besprechen Sie mit einem Makler immer im Vorfeld, welche Erwartungen Sie haben. Welchen
Verkaufswert wollen Sie im Idealfall erzielen? Welche Aufgaben soll der Makler übernehmen? Welche Informationen müssen Sie liefern, damit der Makler seine Aufgabe optimal erfüllen kann?

Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Pflegeimmobilie?

Neben der Bezahlung der Steuern kommen noch weitere Kosten beim Verkauf ins Spiel. In der Regel beschränken sich diese aber auf die folgenden Punkte:

      Erstellen von Gutachten

      Notarkosten beim Hauskauf und -verkauf

      Sondergebühren im Falle einer laufenden Finanzierung

      eventuell Maklergebühren

      eventuelle Kosten für Inserate

Achten Sie auf die Vollständigkeit der Unterlagen. Fehlende Papiere können weitere Kosten und Gebühren verursachen. Besonders wichtig sind die Papiere, die den Zustand der Immobilie dokumentieren. Dazu gehören auch Informationen über den Betreiber und über bestehende Versicherungen. Vor allem die folgenden Dokumente sollten beim Verkauf vorhanden sein:

      Wertgutachten

      Energieausweis

      Grundriss

      Grundbuchauszug

      Teilungserklärung 

      Pachtvertrag

      Wirtschaftsplan

      eventuell Darlehensvertrag

      Dokumentation über Einrichtung und Zustand des Pflegeappartements

      Bau- und Ausstattungsbeschreibung des Pflegeheims

      Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass unsere Antwortvorschläge, Artikel und Musterdokumente keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellen. Ebenso wenig ersetzen sie diese. Zur Klärung Ihrer rechtlichen oder finanziellen Fragen bitten wir Sie, einen geeigneten Experten hinzuzuziehen. Beispielsweise einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz größter Sorgfalt und sorgfältiger Recherche können wir Fehler nicht ausschließen. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise und werden diese schnellstmöglich umsetzen.

Bildnachweise: Headerbild © spuno; Bild im Text © AdobeStock_312932898, bnenin

 

Wir weisen darauf hin, dass unsere Informationen in Form von Blogbeitragen, Artikeln und Informationen auf unserer Webseite keine Steuer-, Rechts oder Finanzberatung ist. Bitte kontaktieren Sie für die Klärung Ihrer Fachfragen einen entsprechenden Experten wie zum Beispiel einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt bzw. einen Finanzberater. Wir bemühen uns stehts unsere Recherche genau und gewissenhaft durchzuführen. Fehler können nicht ausgeschlossen werden. Sollten Falschinformationen vorliegen, so freuen wir uns über Hinweise, sodass wir diese kurzfristig revidieren können.

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