Der Kauf einer Mietwohnung ist nach wie vor eine sinnvolle Kapitalanlage. Bei dauerhafter Vermietung bringen Immobilien Ihnen einen regelmäßigen Gewinn ein. Gegebenenfalls kann es sich aber auch lohnen, die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuverkaufen. Dann müssen Sie einige Dinge beachten, damit der Verkauf problemlos abläuft.
In diesem Artikel zeigen wir von Vamonda Ihnen, was Sie beachten müssen, wenn sie eine bereits vermietete Immobilie verkaufen möchten.
Verkauf einer vermieteten Immobilie: Darauf kommt es an
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt stets das Prinzip „Kauf bricht nicht die Miete“. Das heißt: Nur weil Sie sich dazu entschließen, die Immobilie zu verkaufen, ist das kein Grund, dem aktuellen Mieter zu kündigen. Vielmehr muss der Käufer den Kaufvertrag genauso übernehmen, wie er ursprünglich vereinbart wurde. Diese Regelung dient dem Schutz der Mieter.
Sie geben in diesem Fall alle Rechte und Pflichten gegenüber dem Mieter an den neuen Eigentümer ab. Dieser kann allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Das gilt aber nur, wenn er selbst oder enge Familienangehörige die Wohnung beziehen wollen. In anderen Fällen muss sich der neue Eigentümer an die vereinbarte Kündigungsfrist halten.
Wen müssen Sie über den Verkauf informieren?
Es ist wichtig, dass Sie vor dem Verkauf mit allen beteiligten Personen sprechen. Sie sollten die Wohnung außerdem zuerst den Mietern zum Kauf anbieten.
Unter bestimmten Bedingungen haben diese sogar ein Vorkaufsrecht. Das heißt, die Mieter haben eventuell ein Anrecht darauf, die Immobilie zu kaufen. Dafür muss die Wohnung allerdings in einem Mehrfamilienhaus liegen. Eine weitere Bedingung ist, dass die Wohnung nach dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden soll.
Aber auch ohne eine Übernahme der Wohnung sollte der Mieter Bescheid wissen. Eventuelle Besichtigungstermine dürfen nur nach einer Absprache mit dem Mieter stattfinden. Sie haben wiederum ein Besichtigungsrecht und der Mieter kann den Zutritt nicht verweigern. Sollten Sie sich dazu entscheiden, einen Makler zu beauftragen, hat auch dieser das Recht, die Wohnung im Rahmen von Besichtigungsterminen zu betreten. Dennoch sollten Sie hierbei immer auf die Mieter Rücksicht nehmen. Diese wohnen schließlich immer noch in der Wohnung. Achten Sie darauf, dass die Besichtigungen zu angemessenen Tageszeiten erfolgen und informieren Sie den Mieter mindestens 24 Stunden vorher. Darüber hinaus sollten Sie auch keinen „Besichtigungstourismus“ betreiben.
Informieren Sie die Mieter ebenfalls, sobald die Wohnung erfolgreich verkauft wurde. So können die Mieter sich sicher sein, dass der neue Eigentümer einen gerechtfertigten Anspruch auf die Zahlung hat. Neben den Mietern sollten Sie auch andere beteiligte Personen über den Verkauf in Kenntnis setzen. Dazu gehören vor allem die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft.
Ist eine vermietete Immobilie weniger wert?
Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie in der Lage sein, deren Wert realistisch einzuschätzen. Ist der Preis zu hoch, gestaltet sich auch der Verkauf deutlich schwieriger. Bedenken Sie dabei, dass eine vermietete Wohnung in der Regel weniger wert ist. Über eine leer stehende Immobilie kann der Käufer komplett frei verfügen. Ein bestehendes Mietverhältnis muss er aber übernehmen.
Um den genauen Wert zu bestimmen, können Sie eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Dabei ist vor allem der mögliche Gewinn wichtig, der sich mit der Immobilie erzielen lässt. Aber auch die Lage und der Zustand der Wohnung haben einen großen Einfluss auf den Verkaufswert.
Mit einer realistischen Einschätzung des Kaufpreises haben Sie gute Chancen, Ihre Immobilie schnell zu verkaufen. Anders sieht es hingegen aus, wenn Sie den Wert der Immobilie zu hoch einschätzen. Dann müssen Sie den Kaufpreis nachträglich reduzieren.
Können Sie eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
Wenn Sie ein vermietetes Objekt verkaufen, fällt unter bestimmten Bedingungen eine Spekulationssteuer an. Die Steuer wird jedoch nicht fällig, wenn Sie das Objekt seit mindestens zehn Jahren besitzen. Entscheidend ist hierbei das Datum der Beurkundung der Kaufverträge.
Ein Sonderfall ist auch die Eigennutzung der Immobilie: Haben Sie die Wohnung oder das Haus komplett selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Das Gleiche gilt, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Die Spekulationssteuer berechnet sich anhand des Verkaufspreises der Immobilie und des individuellen Steuersatzes. Dabei kann der Betrag bis zu 45 Prozent des Kaufpreises betragen. Zusätzlich werden der ursprüngliche Kaufpreis, die Veräußerungskosten und die Anschaffungskosten mit einbezogen.
Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie brauchen Sie eine Reihe von Dokumenten. Besorgen Sie vor der Begutachtung die folgenden Unterlagen:
- Grundbuchauszug und Teilungserklärung
- Aktuelle Mietverträge
- Informationen zum Zustand und zur Lage der Immobilie
- Unterlagen und Protokolle der Eigentümergemeinschaft
- Nebenkostenabrechnungen
- Zusätzliche Verträge mit Dienstleistern
Immobilie erfolgreich verkaufen: Beauftragen Sie einen Makler
Indem Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Mietobjekts beauftragen, können Sie viel Zeit sparen. Ein guter Makler übernimmt zahlreiche Aufgaben, um die Sie sich sonst selbst kümmern müssten:
- Ermittlung eines realistischen Kaufpreises
- Fotografieren der Immobilie
- Erstellen der Verkaufsbeschreibung
- Erstellen von Inseraten
- Kommunikation mit den Interessenten
- Organisation von Besichtigungsterminen
- Überprüfung der Daten der Interessenten
- Erstellen des Kaufvertrags
In vielen Fällen haben die Makler auch viele Kontakte zu potenziellen Käufern. Damit können sie den gesamten Prozess deutlich beschleunigen. Darüber hinaus kennt der Experte den Immobilienmarkt und weiß, wie er Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu einem guten Preis verkaufen kann. Oftmals sind die Makler auch auf bestimmte Bereiche spezialisiert.
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