Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf

Artikel - Übersicht

Immobilienfinanzierungen laufen meist über einen langen Zeitraum. Es gibt aber immer wieder Situationen, in denen sich die Lebensumstände stark verändern. Dann kann es sein, dass Sie einen Kredit schon vorzeitig zurückzahlen können oder müssen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie Ihr Ein- oder Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Dann kann die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wir von Vamonda zeigen Ihnen, was es mit dieser Entschädigung auf sich hat.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Immobilienfinanzierung erfolgt in den meisten Fällen durch einen Kredit. In den meisten Fällen werden die Zinsen direkt für einen Zeitraum von zehn Jahren festgelegt. Dieser Zeitraum nennt sich Zinsbindungsfrist. Die Bank kann dann mit einem festen Gewinn durch die auflaufenden Zinsen rechnen.

Wenn Sie nun den Kredit eher zurückzahlen können, entgehen der Bank Zinsen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Die Bank verzichtet somit auf einen Teil des Gewinns. Diesen Umstand bezeichnet man auch als Margenschanden.

Der Schaden der Bank entsteht aber nicht nur durch die entgangenen Zinsen. Das Unternehmen leiht sich das Geld in der Regel von anderen Instituten wie der Landesbank. Durch die vorzeitige Rückzahlung muss sie das Geld erneut an andere Stelle anlegen. Es kann zum Beispiel an einen anderen Kreditnehmer ausgezahlt werden. Zahlt dieser dabei jedoch einen niedrigeren Zinssatz, entsteht der Bank ein weiterer Schaden, der „Refinanzierungsschaden“.

Für den entstandenen Schaden fordert die Bank eine Entschädigung. Das ist die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Sie wird oft schon im Kreditvertrag festgelegt. Sie fällt nicht an, wenn Sie die Restschuld erst nach der Zinsbindungsfrist begleichen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist der ungeplante, vorzeitige Verkauf der Immobilie. Ein Beispiel dafür ist eine Scheidung mit Haus. In so einer schwierigen Lage ist es oft besser, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen.

Aber auch in anderen Situationen kann der Verkauf der Immobilie sinnvoll sein. Dabei kann die Bank die vorzeitige Abzahlung nicht ablehnen. Sie darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Verfügen Sie unerwartet über Geld, zum Beispiel aus einer Erbschaft, können Sie den Kredit auch vorzeitig abzahlen. Auch in diesem Fall verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Sie den Kredit nie nutzen, wird ebenfalls eine Entschädigung fällig. Diese nennt sich dann aber Nichtabnahmeentschädigung.

In einigen Fällen können Sie einen Kredit auch umschulden. Dann zahlen Sie zum Beispiel bei einem anderen Kreditgeber weniger Zinsen. Eine solche Umschuldung kann die ursprüngliche Bank aber ablehnen. Stimmt die Bank zu, ist sie dazu berechtigt, eine Entschädigung zu verlangen.

Wie berechnet man die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beträgt in etwa zehn Prozent der Restschuld. Sie muss jedoch für jeden Einzelfall neu berechnet werden. Die Bank muss außerdem genau beziffern und begründen können, wie hoch der entstandene Schaden tatsächlich ist. Es gibt zwei Methoden zum Berechnen des Zinsschadens:

  1. Aktiv-Aktiv-Vergleich
  2. Aktiv-Passiv-Vergleich

Aktiv-Aktiv-Vergleich

Dem Aktiv-Aktiv-Vergleich liegt ein neues Darlehen mit schlechteren Konditionen zugrunde. Das heißt, die freigewordene Kreditsumme wird an einen neuen Kunden verliehen. Der Zinsschaden berechnet sich aus dem Unterschied zwischen den beiden Darlehen.

Aktiv-Passiv-Vergleich

Wenn die Bank das Geld am Kapitalmarkt anlegt, erfolgt ein Aktiv-Passiv-Vergleich. Eine Möglichkeit ist die Investition in Hypothekenpfandbriefe. Die Bank berechnet den Unterschied zwischen dem Kreditzins und dem Hypothekenpfandzins.

Durch den Aktiv-Passiv-Vergleich ergibt sich meist einen höherer Zinsschaden als beim Aktiv-Passiv-Vergleich. Aus diesem Grund bevorzugen Banken diese Methode. Schließen Sie allerdings direkt einen neuen Kredit bei der gleichen Bank ab, muss die Bank einen Aktiv-Aktiv-Vergleich durchführen.

Zusätzlich zur Entschädigung können die Banken auch eine Bearbeitungsgebühr verlangen. Sie bezieht sich auf die Berechnung des Zinsschadens.

Die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einer Baufinanzierung ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht begrenzt. Zahlen Sie einen Ratenkredit zurück, müssen Sie höchstens einen Prozent der Restschuld als Entschädigung zahlen. Die Regelung gilt seit dem 11. Juni 2010.

Bevor Sie eine Restschuld vorzeitig abzahlen, sollten Sie daher zuerst die Höhe der möglichen Entschädigung berechnen. Zu diesem Zweck können Sie beispielsweise einen der zahlreichen Online-Rechner nutzen. Achten Sie immer darauf, welche Vergleichsart der Berechnung zugrunde liegt. In vielen Fällen bietet es sich auch an einen Finanzexperten um Rat zu fragen. Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung brauchen Sie in der Regel die folgenden Informationen:

  • Restlaufzeit des Kredits
  • Summe der Restschuld
  • Vereinbarter Zinssatz
  • Aktuelles Zinsniveau

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt einige Ausnahmesituationen, in denen Ihre Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf:

  • Sie nutzen das gesetzliche Sonderkündigungsrecht: Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gilt für alle Darlehen mit einer Laufzeit von zehn oder mehr Jahren. In diesem Fall darf die Bank keine Entschädigung verlangen. Sie müssen aber eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Das gilt auch, wenn die Zinsbindungsfrist im Vertrag mit deutlich länger als 10 Jahre angegeben ist.
  • Der Kredit hat eine variable Verzinsung: Enthält der Vertrag eine variable Verzinsung, kann die Bank ebenfalls keinen Schaden berechnen. Der Zinssatz wird von Anfang an regelmäßig an den aktuellen Zinssatz angepasst. Diese Regelung kommt bei Immobilienfinanzierungen jedoch nur selten zum Einsatz.
  • Sie haben einen Bausparvertrag und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen: Bauspardarlehen haben immer ein Sondertilgungsrecht, das die gesamte Summe betrifft. Diese Kredite können Sie somit jederzeit kostenfrei zurückzahlen.
  • Es gibt eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag oder der Darlehensvertrag enthält fehlerhafte Angaben: Wenn Sie Ihre Rückzahlung mit Fehlern im Vertrag begründen möchten, sollten Sie einen Experten hinzuziehen. Ein spezialisierter Anwalt kann die Formulierungen prüfen.
  • In manchen Fällen können Sie auch von einer Sondertilgung Dann können Sie bestimmte Beträge ohne Entschädigung zurückzahlen. Meist ist eine jährliche Höchstsumme im Vertrag festgelegt. Die Rückzahlung kann so unter Umständen günstiger sein.

Noch Fragen? Weitere Informationen rund um das Thema Immobilien finden Sie auch in unseren anderen Beiträgen:

Bildnachweise: Headerbild © AdobeStock_181957115, Stockwerk-Fotodesign; Bild 1 © AdobeStock_302691791, Tinnakorn

Wir weisen darauf hin, dass unsere Informationen in Form von Blogbeitragen, Artikeln und Informationen auf unserer Webseite keine Steuer-, Rechts oder Finanzberatung ist. Bitte kontaktieren Sie für die Klärung Ihrer Fachfragen einen entsprechenden Experten wie zum Beispiel einen Steuerberater, einen Rechtsanwalt bzw. einen Finanzberater. Wir bemühen uns stehts unsere Recherche genau und gewissenhaft durchzuführen. Fehler können nicht ausgeschlossen werden. Sollten Falschinformationen vorliegen, so freuen wir uns über Hinweise, sodass wir diese kurzfristig revidieren können.

Artikel teilen:

"Der Verkauf einens Zinshauses gestaltet sich oftmals schwieriger als gedacht. daher haben wir uns auf die Vermittlung von Anlageimmobilien im gesamten Bundesgebiet spezialisiert. Wir sind Ihr verlässlicher Experte für die Begleitung von diskreten und strukturierten Off-Market-Deals."

Tobias Dünnwald – Geschäftsführer

Lassen Sie sich gerne von mir oder einem Ansprechpartner aus meinem Team kostenlos und unverbindlich beraten

oder vereinbaren Sie kostenlos ein Beratungsgespräch am Telefon