Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, sollten sie sich rechtlich und finanziell so gut wie möglich absichern. Schließlich wollen Sie keine unnötigen Risiken eingehen. Eine Möglichkeit dafür ist die „Due-Diligence-Prüfung“. Aber was genau bedeutet dieser Begriff?
Hier bei Vamonda erklären wir Ihnen, was Sie zu diesem Thema wissen sollten.
Definition: Was bedeutet „Due Diligence“?
Der Begriff Due Diligence stammt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie „gebotene Sorgfalt“. Gemeint ist eine genaue Prüfung sämtlicher Risiken, die mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie einhergehen. Im Deutschen ist auch der Begriff „Ankaufsprüfung“ gebräuchlich. Die Prüfung umfasst dabei finanzielle, rechtliche und steuerliche Aspekte. Aber auch die technischen und ökologischen Rahmenbedingungen sind ein Teil der Due-Diligence-Prüfung.
Auf diese Weise erhalten Sie eine genaue Einschätzung möglicher Risiken. Auch der Kaufpreis wird genau unter die Lupe genommen: Ist der Preis nicht angemessen, haben Sie die Chance, ihn neu zu verhandeln. Oder Sie treten vom Kauf zurück.
Rechtliche Grundlagen
In Deutschland beruht die Prüfung auf dem Geldwäschegesetz (GWG). Der Paragraph drei dieses Gesetzes überträgt die Pflicht von Banken und Kreditinstituten auf die Kunden und deren Geschäftspartner. Das Gesetz soll Bestechungen und Korruption verhindern. Hierbei finden neben dem nationalen Recht auch internationale Verordnungen und Gesetze Anwendung.
Die verschiedenen Teilbereiche des Prüfverfahrens
Eine Due-Diligence-Prüfung ist sehr umfangreich. Oft unterteilt sie sich daher in verschiedene Bereiche:
- Finanziell (financial)
- Rechtlich (legal)
- Steuerlich (tax due diligence)
- Technisch (technical)
- Ökologisch (environmental)
1. Financial Due Diligence
Dieser Teilbereich untersucht alle finanziellen Aspekte. Mit den so gewonnenen Informationen können Sie Erträge, Aufwände und Chancen besser abschätzen. Die finanzielle Ankaufsprüfung sollte immer auch eine Immobilienbewertung beinhalten. Dabei wird oft ein Blick in die Zukunft geworfen. So können Sie die Wertentwicklung in Ihre Entscheidung miteinbeziehen. Vor diesem Hintergrund können Sie den Kaufpreis bei Verhandlungen besser beeinflussen. Auch für mögliche Kapitalgeber ist die finanzielle Due Diligence wichtig. Denn so lässt sich besser beurteilen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass der Kreditnehmer das Darlehen fristgerecht zurückzahlt.
2. Legal Due Diligence
In diesem Teilbereich werden alle existierenden Verträge geprüft. Dazu gehören in erster Linie Miet- und Pachtverträge. Denn Mietsicherheiten sind beim Immobilienkauf von zentraler Bedeutung. Zusätzlich ist auch der Versicherungsschutz Teil der Prüfung. Achten Sie darauf, ob Sie Versicherungen übernehmen können oder neue Verträge abschließen müssen. Neben den Verträgen beantragen die Prüfer auch einen Grundbuchauszug. Der Grundbucheintrag gibt Ihnen Auskunft über mögliche Belastungen eines Grundstücks.
3. Tax Due Diligence
Bei einem Immobilienkauf kommen diverse steuerliche Abgaben auf Sie zu. Die Due-Diligence-Prüfung sollte einen Überblick über alle anfallenden Steuern geben. Der Umfang dieses Teilbereichs kann sehr unterschiedlich ausfallen. So spielt es beispielsweise eine Rolle, ob Sie ein Mehrfamilienhaus, eine Wohn- und Gewerbeimmobilie oder eine reine Gewerbeimmobilie kaufen.
4. Technical Due Diligence
Eine Immobilie sollte sich immer in einem technisch einwandfreien Zustand befinden. Besonders wichtig ist die Einhaltung des Brandschutzes und anderer sicherheitsrelevanter Merkmale. In die Prüfung sollten alle relevanten Dokumente einfließen. Dazu gehören Genehmigungen und Wartungs- und Prüfprotokolle.
Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, das den Wert der Immobilie ebenfalls stark beeinflussen kann. Gleichzeitig sind auch alle bisher erfolgten Instandhaltungsmaßnahmen relevant. Der Prüfer oder die Prüferin ermittelt den Instandsetzungsbedarf und das Modernisierungspotenzial der Immobilie. So erhalten Sie einen Überblick über mögliche Investitionen und Gewinne.
Achtung: Achten Sie darauf, dass die technische Prüfung immer von Fachpersonen durchgeführt wird. Vor allem Architekten und Bauingenieure können eine gute Einschätzung über eventuelle Mängel abgeben.
5. Environmental Due Diligence
Umweltschutz ist mittlerweile in vielen Lebensbereichen ein wichtiges Thema. Das ist auch beim Immobilienverkauf beziehungsweise -kauf nicht anders. Aus diesem Grund sind umweltschutzrechtliche Aspekte ebenfalls Bestandteil der Prüfung.
Dieser Teilbereich ist nicht komplett losgelöst von den anderen Bereichen. Vor allem technische und rechtliche Fragen spielen hier eine entscheidende Rolle. Dabei wird nicht nur der Zustand bereits bestehender Immobilien begutachtet. Auch zukünftige Bauvorhaben werden überprüft. Aber auch anstehende Modernisierungen finden Berücksichtigung. Allerdings gibt es eine gesonderte Objektbesichtigung. Hier konzentrieren sich die Experten auf alle umwelttechnischen Kriterien. Besonders wichtig sind die folgenden Punkte:
- Emissionen
- Gefahrstoffe
- Wasserversorgung und -entsorgung
- Altlasten
- Bauschadstoffe
In diesen Bereich fällt auch eine Beurteilung in Bezug auf mögliche Umweltkatastrophen. Die Beurteilung sollte klären, ob das Gebäude zum Beispiel durch Erdbeben oder Überschwemmungen stark gefährdet ist. Zu den Umweltfragen gehören aber auch geologische Untersuchungen.
Welche Fragen sollte die Prüfung im Bereich Immobilien umfassen?
Achten Sie bei einer Due-Diligence-Prüfung immer darauf, dass sie alle wichtigen Fragen beantwortet. Darunter fallen die folgenden Punkte:
- Welche Eigentumsverhältnisse liegen vor?
- Gibt es Belastungen im Grundbuch?
- Gibt es weitere Belastungen bei den beteiligten Personen?
- Gibt es Miet- und Pachtverträge? Sind diese inhaltlich korrekt?
- Gibt es Finanzierungsverträge? Sind die Forderungen noch aktuell?
- Welche Versicherungen bestehen?
- Gibt es Verträge mit Dienstleistern für die Wartung oder Verwaltung?
- Gibt es öffentlich-rechtliche Verträge?
- Welches Potenzial hat die Immobilie?
- Gibt es Schäden an der Immobilie?
Fazit – Die Due-Diligence-Prüfung gibt Sicherheit
Insgesamt ist die Due-Diligence-Prüfung eine sehr umfassende Untersuchung. Sie hilft Ihnen, die rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf oder -kauf besser einzuschätzen. Damit können Sie Ihre Entscheidung mit stichhaltigen Informationen untermauern und haben so eine gute Argumentationsgrundlage für Preisverhandlungen.
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