Durch einen plötzlichen oder erwarteten Todesfall entsteht der sogenannte Nachlass. Dieser Nachlass geht an Ihre Erben über, unabhängig davon, ob ein Testament vorliegt oder nicht. Auch Immobilien gehören als Nachlassimmobilie zu den materiellen Gütern, die Sie als Nachlassverwalter betrachten sollten.
Nachlass und Erbe: Was ist der Unterschied?
Die Begriffe Erbe und Nachlass werden im allgemeinen Sprachgebrauch gerne als Synonyme benutzt. Beide bezeichnen die Hinterlassenschaft eines Verstorbenen. Aus juristischer Sicht gibt es jedoch einen Unterschied zwischen Nachlass und Erbe.
Das wirft die Frage auf, was ein Nachlass ist. Grundsätzlich bezeichnet dieser Begriff ein transferiertes Vermögen. Im Unterschied dazu liegen bei der Erbschaft verschiedene erbrechtliche Vorschriften gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor, die die Rechtsstellung der Erben festlegen.
Das Nachlassgesetz finden Sie ebenfalls im BGB, wobei die Paragrafen 1922 bis 2385 Aufschluss über die rechtliche Gesetzesgrundlage geben. Hier ist beispielsweise festgelegt, dass die gesetzliche Erbfolge in Kraft tritt, sollte kein Testament vorliegen. Zusätzlich ist diesen Paragrafen zu entnehmen, welche Pflichtteilsansprüche sich für die Hinterlassenschaft gemäß dem Nachlassgesetz ergeben.
Nachlass verwalten: Das gilt es zu beachten
Sobald Sie eine Immobilie kaufen, wird sie zu einem zentralen Bestandteil Ihres Nachlasses. Der Unterschied zwischen Nachlass und Erbe ist dabei vernachlässigbar, da Immobilienobjekte stets einen Vermögenswert darstellen. Die Verwaltung eines solchen Vermögens kann jedoch dazu führen, dass ein Nachlassverwalter erforderlich ist, um Ihre Erbschaft zu verwalten.
Als Nachlassverwalter ist es Ihre Aufgabe, die Erbschaft dem gesetzlich festgelegten Personenkreis zukommen zu lassen. Dazu müssen Sie zunächst den Nachlasswert ermitteln. Zusätzlich kann es notwendig sein, die unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Personen in Einklang zu bringen.
Gut zu wissen: Zum Nachlass gehören sowohl Ihr Bar- als auch Kapitalvermögen. Private Dokumente, Kunst, Sammlungen oder Immobilien fallen ebenfalls in diese Kategorie. Ein bestehendes Erbbaurecht sowie das Wohnungs- und Nießbrauchrecht gehören hingegen nicht dazu.
Nachlassimmobilie: Das sind die Besonderheiten
Gehört zum Nachlass eine Immobilie, handelt es sich in den meisten Fällen um das Elternhaus. Allerdings können auch Ferienwohnungen, Geschäftsgebäude oder Miethäuser eine solche Nachlassimmobilie sein. Unabhängig davon, um welche Art von Immobilienobjekt es sich handelt, ist es notwendig, den Nachlasswert zu ermitteln. Der ermittelte Wert stellt die Grundlage für weitere Entscheidungen dar und sollte als Teil der Erbschaft offengelegt werden.
Sobald Sie den Wert der Nachlassimmobilie ermitteln, wissen Sie, welche Optionen möglich sind. Schließlich ist nicht jede Immobilie lohnend. Eine Immobilienbewertung hilft Ihnen dabei zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen möchten oder es lieber ausschlagen. Insbesondere beim Elternhaus kann sich diese Entscheidung deutlich schwieriger gestalten. Der Grund dafür ist, dass das Wohnobjekt gegebenenfalls einen hohen emotionalen Wert besitzt. Es kann daher ratsam sein, sich an einen ortskundigen Makler oder einen Sachverständigen für die Immobilienwertermittlung zu wenden. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie eine objektive Sicht auf den Wert des Erbes erhalten.
Allerdings unterstützt Sie eine solche Bewertung nicht nur dabei zu prüfen, wie hoch der finanzielle Wert der Immobilie ist. Abhängig von der Höhe des Erbes und Ihrer familiären Stellung zum Erblasser könnte eine mehr oder weniger hohe Erbschaftssteuer anfallen. Daher ist der Wert der Immobilie auch aus steuerlichen Gründen relevant. Die Summe wird mit den übrigen Vermögenswerten addiert und um etwaige Schulden gemindert.
Immobilien gemeinsam erben
Ist der Nachlass geklärt, stellt sich schnell die Frage, was eine Erbengemeinschaft ist. Dieser Punkt ist entscheidend, da eine Nachlassimmobilie auf mehrere Personen übergehen kann. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Erbengemeinschaft um eine Gruppe an Personen, die sich ein gemeinsames Erbe teilt. Je größer diese Gemeinschaft ausfällt, desto schwieriger kann es sein, gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Streitigkeiten treten schneller auf und können im schlimmsten Fall zu einem Zerwürfnis führen. Daher ist der Nachlass einer Immobilie stets mit einem gewissen zwischenmenschlichen Risiko verbunden. Dennoch ist es sinnvoll, für alle Beteiligten eine zufriedenstellende und vor allem transparente Lösung zu finden. Bei einem Immobiliennachlass besteht sie meist darin, die Immobilie zu verkaufen und das Geld aufzuteilen.
Da jeder Erbe das Recht auf einen geldlichen Anteil der geerbten Immobilie besitzt, bestehen jedoch weitere Möglichkeiten. Dazu gehört, dass Sie andere Erben ausbezahlen können. Anschließend sind Sie selbst der Eigentümer des Immobilienobjekts und können es gemäß Ihren eigenen Wünschen nutzen.
Wichtig: Das Recht auf den geldlichen Anteil aus einem Immobiliennachlass ist gesetzlich festgelegt. Daher lässt er sich im Zweifelsfall sogar einklagen. Ein solches Vorgehen ist jedoch nicht empfehlenswert. Das liegt daran, dass es im schlimmsten Fall zu einer Zwangsversteigerung mit hohen finanziellen Einbußen kommen kann. Besser ist es, sich auf einen einheitlichen Umgang mit dem Immobiliennachlass zu einigen.
So können Sie die Nachlassimmobilie nutzen
Der Unterschied zwischen Nachlass und Erbe kann hinsichtlich der Nutzung einer Immobilie entscheidend sein. Erhalten Sie sie als Nachlass, hängt die Verwendung vom Einzelfall ab. Verliest der Notar hingegen das Testament und spricht das Objekt Ihnen zu, haben Sie die alleinige Verfügungsgewalt. Mögliche Notarkosten gilt es in diesem Fall natürlich unabhängig von der Erbschaft zu begleichen.
Doch selbst wenn Sie die geerbte Immobilie als Nachlass erhalten, haben Sie unterschiedliche Optionen. Während sich eine Erbengemeinschaft normalerweise für den Verkauf entscheidet, ist dieses Vorgehen nicht zwingend notwendig. Tatsächlich hängen Kauf oder Verkauf ebenfalls mit der finanziellen Situation aller Beteiligten ab. Von Vorteil ist jedoch, dass der aus dem Verkauf erzielte Erlös vergleichsweise einfach zwischen den einzelnen Personen aufzuteilen ist. Eine gemeinschaftliche Mietverwaltung kann sich hingegen als deutlich schwieriger erweisen.
Wichtig: Obwohl eine Spekulationssteuer beim Verkauf von Nachlassimmobilien nur selten anfällt, ist sie trotz allem möglich. Hierbei sollten Sie die vorliegende Spekulationsfrist beachten. Sie wird direkt vom Erblasser an den Erben vererbt, weshalb sie in den meisten Fällen verjährt ist. Bei einem unerwarteten Todesfall, kurze Zeit nach dem Immobilienkauf sollten Sie sich jedoch mit den gesetzlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen.
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