Ein Sondernutzungsrecht ist eine wertvolle Ergänzung einer Eigentumswohnung. Es gibt dem Bewohner die Möglichkeit, wertvolle Flächen ganz alleine zu nutzen. Dadurch kann es den Kaufpreis oder die Miete steigen lassen. Aber was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff? Hier finden Sie eine ausführliche Beschreibung des Sondernutzungsrechts. Darüber hinaus erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten dazu gehören. So sind Sie über alle wichtigen Punkte dieses Rechts informiert und können es nutzen.
Was ist das Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht regelt einen Teil des Zusammenlebens in einem Mehrfamilienhaus. Es bezieht sich auf eine bestimmte Fläche des Gemeinschaftseigentums. Der Inhaber dieses Rechts kann diesen Bereich alleine nutzen. Die anderen Eigentümer dürfen dagegen diese Fläche nicht nutzen.
Das Sondernutzungsrecht ist ein Teil des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Die Regelung muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Am besten geschieht das bereits bei der Aufstellung der Erklärung.
Aber Sie können ein Sondernutzungsrecht auch nachträglich hinzufügen. In diesem Fall müssen alle Eigentümer zustimmen. Ein Notar muss die Änderung zusätzlich beurkunden und in die Teilungserklärung eintragen.
Wird ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen?
Ein Sondernutzungsrecht kann ins Grundbuch eingetragen werden. Das ist aber nicht verpflichtend. Die Eintragung ist aber wertvoll, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.
Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht geht bei einem Verkauf automatisch an den nächsten Eigentümer über. Ohne diesen Eintrag ist die Rechtslage nicht eindeutig. Daher ist es sinnvoll, wenn Sie Sondernutzungsrechte eintragen lassen. Dieser Vorgang muss über einen Notar laufen.
Welchen Wert hat ein Sondernutzungsrecht?
Eine Eigentumswohnung mit einem zusätzlichen Sondernutzungsrecht ist in den meisten Fällen von Vorteil. Viele Menschen wünschen sich zum Beispiel einen eigenen Garten. Dieser Wunsch wird durch das Sondernutzungsrecht zumindest zum Teil erfüllt. Der Garten ist dann eine kleine Oase, in die der Eigentümer sich zurückziehen kann. Das gestaltet eine Wohnung mit diesem Recht deutlich attraktiver.
In größeren Städten sind auch Parkflächen eine entscheidende Ressource. Das Leben wird einfacher, wenn Sie immer einen Platz für Ihr Auto finden. Daher ist ein Sondernutzungsrecht für eine Pkw-Stellfläche in so einem Fall sehr attraktiv.
Auch andere Sondernutzungsrechte können den Wert der Wohnung steigern. Dadurch wird es einfacher, die Wohnung zu vermieten.
Welche Beispiele gibt es für die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes?
Ein Sondernutzungsrecht kann für Flächen eingeräumt werden, die zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dafür gibt es unterschiedliche Beispiele. Häufig ist ein Sondernutzungsrecht für die folgenden Flächen vorhanden:
- Teile des Gartens
- Terrassen
- Kellerräume
- Garagen
- Stellflächen für einen Pkw
- Teile des Dachbodens oder der gesamte Dachboden
- Nutzung eines Schwimmbads oder einer Sauna
- Teile von Außenwänden, die als Werbefläche genutzt werden
Was erlaubt es?
Wenn ein Sondernutzungsrecht zu Ihrer Wohnung gehört, können Sie den benannten Bereich alleine nutzen. Andere Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen.
Diese Erlaubnis lässt aber keine baulichen Veränderungen zu. Sie können eine Gartenfläche aus diesem Grund nicht einzäunen. Es ist aber erlaubt, dass Sie vorübergehende Veränderungen vornehmen. Das Aufstellen einer Schaukel oder einer Rutsche ist deshalb möglich. Sie dürfen in einem Garten auch die gärtnerische Gestaltung übernehmen. Allerdings sollten Sie keinen Baum pflanzen oder Fällen. Das könnte als bauliche Veränderung gewertet werden.
Sie haben auch die Möglichkeit, eine Fläche mit Sondernutzungsrecht zu vermieten. Oft wird das bei Pkw-Stellflächen oder Garagen genutzt. Die Erlöse dieser Vermietung gehen nur an Sie über. Seien Sie sorgfältig, wenn Sie für solche Flächen einen Mietvertrag erstellen. Beschreiben Sie die Rechte und Pflichten des Mieters genau. So können Sie Schwierigkeiten vermeiden.
Alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sollten sich an die Sondernutzungsrechte halten. Überschreiten Sie als Inhaber des Rechts die darin enthaltenen Möglichkeiten nicht. Sonst können die anderen Eigentümer eine Unterlassung verlangen. Zum Beispiel müssen Sie bauliche Veränderungen wieder in den ursprünglichen Zustand bringen.
Klären Sie unbedingt genau, welche Nutzungsbedingungen im konkreten Fall herrschen. Das ist vor allem wichtig, wenn Sie größere Veränderungen planen. Sprechen Sie im Einzelfall mit den anderen Eigentümern. Durch gute Absprachen können Sie Streitigkeiten meiden.
Aber Sie können auch von den anderen Eigentümern eine Entschädigung verlangen. Das ist möglich, wenn diese Sie in der Nutzung des Sondernutzungsrechts einschränken.
Welche Pflichten und Kosten entstehen?
Wenn Sie eine bestimmte Fläche exklusiv nutzen dürfen, sind Sie auch für den Zustand dieses Bereichs verantwortlich. Sie müssen die Sondernutzungsfläche sauber und ordentlich halten. Wenn Reparaturen notwendig werden, sind Sie auch für deren Durchführung verantwortlich. In den meisten Fällen müssen Sie auch die Kosten für diese Arbeiten übernehmen.
Achten Sie darauf, wie das Sondernutzungsrecht formuliert ist. Hier sollte genau festgehalten sein, welche Kosten Sie tragen müssen. Fehlt eine solche Regelung, müssen alle Eigentümer die Instandhaltung tragen.
Wie unterscheiden sich Sondernutzungsrecht und Sondereigentum?
Das Sondernutzungsrecht wird manchmal mit dem Sondereigentum verwechselt. Diese beiden Begriffe haben aber einen wesentlichen Unterschied. Wenn ein Sondereigentum vorliegt, kann der Eigentümer die Fläche nicht nur alleine nutzen. Er hat auch das Recht, bauliche Veränderungen vorzunehmen. Natürlich müssen Sie bei allen Veränderungen darauf achten, keine Rechte anderer Eigentümer zu verletzen.
Können Sie einem Mieter ein Sondernutzungsrecht wieder entziehen?
Sie können Ihre Eigentumswohnung mit einem dazugehörigen Sondernutzungsrecht vermieten. Dann sollten Sie genau darauf achten, wie der Mietvertrag formuliert ist. Eine Zusatzklausel gibt Ihnen das Recht, ein Sondernutzungsrecht wieder zu entziehen. Das kann bei Streitigkeiten innerhalb des Wohnhauses hilfreich sein.
Wenn der Mietvertrag keine solchen Passagen enthält, können Sie dieses Recht nicht entziehen. Dann können Sie Ihrem Mieter nur kündigen. Eventuell müssen Sie auch auf eine Kündigung nach Abmahnung zurückgreifen.
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