Wenn Sie den Bau einer Immobilie planen, müssen Sie über verschiedene Regelungen Bescheid wissen. Eine wichtige Information ist dabei die Geschossflächenzahl. Sie bestimmt zusammen mit anderen Vorgaben, wie groß ein Gebäude, das Sie auf Ihrem Grundstück errichten wollen, sein darf.
Hier bei Vamonda erklären wir Ihnen, was es mit diesem Begriff auf sich hat.
Wie wird die Geschossflächenzahl definiert?
Der Begriff „Geschossflächenzahl“ kommt aus dem deutschen Baurecht. Er ist in der Baunutzungsverordnung im Paragrafen 20 definiert. Die Geschossflächenzahl wird oft mit „GFZ“ abgekürzt und als Dezimalzahl angegeben.
Die GFZ setzt die Fläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes mit der Fläche des Grundstücks ins Verhältnis. Das heißt, die Fläche von Keller und Dachboden finden hierbei keine Berücksichtigung. Die Geschossflächenzahl können Sie im Bebauungsplan finden. Die Baubehörde legt mit ihr fest, wie groß die Baufläche eines Gebäudes in Relation zur Grundstücksfläche ausfallen darf.
Welche Geschosse zählen zur Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl bezieht sich ausschließlich auf Vollgeschosse. Dach und Keller sind hiervon also meist ausgenommen. In einigen Fällen fließen aber auch ausgebaute Dachgeschosse oder andere Teilgeschosse in die Berechnung ein. Das legt die Landesbauordnung fest. Einige Gemeinden haben auch eigene Regelungen.
Es gibt dagegen auch einige Flächen, die generell nicht zur Geschossfläche zählen. Darunter fallen Terrassen, Balkone und Loggien. Auch Garagen und andere Nebengebäude sind für die Berechnung der Geschossfläche irrelevant. Auch Verkehrsflächen, wie zum Beispiel Treppen, gehen nicht in die Berechnung ein. Eine weitere Ausnahme sind die Flächen unter Dachschrägen.
Was gilt als Vollgeschoss?
Ab wann eine Fläche als Vollgeschoss gilt, legen die Landesbauordnungen individuell fest. In den meisten Fällen muss die lichte Deckenhöhe zwischen 2,30 und 2,60 Metern betragen.
Manchmal gelten ausgebaute Dachgeschosse ebenfalls als Vollgeschosse, Dann müssen sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Zum Beispiel zählt ein Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn mehr als 75 Prozent der Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 Metern haben.
Was ist der Unterschied zwischen der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl?
Neben der Geschossflächenzahl ist auch die Grundflächenzahl ein wichtiger Wert für die Gebäudeplanung. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viele Quadratmeter Ihres Grundstücks Sie tatsächlich bebauen dürfen. Als Beispiel können Sie mit einer Grundflächenzahl von 0,3 rechnen. Dafür nutzen Sie diese Formel:
Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = maximal zulässige Grundfläche
Demnach dürfen Sie auf einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern ein Gebäude mit höchstens 300 Quadratmetern Grundfläche platzieren. Wenn die maximale Geschossfläche 800 Quadratmeter beträgt, müssten Sie also mindestens drei Stockwerke einplanen. Vorausgesetzt, Sie wollen die Baufläche komplett ausnutzen.
Wie berechnet man die maximal zulässige Geschossfläche?
Wenn Sie ein Gebäude planen, sollten Sie zunächst die maximal zulässige Gesamtgeschossfläche berechnen. Dafür können Sie die folgende Formel benutzen:
Grundstücksfläche x Geschossflächenzahl = maximal zulässige Gesamtgeschossfläche
Die Geschossflächenzahl eine Grundstücks können Sie dem Bebauungsplan entnehmen. Dort könnte zum Beispiel eine GFZ von 0,8 angegeben sein. Demzufolge ergäbe sich für ein Grundstück mit 1.000 Quadratmetern eine zulässige Geschossfläche von 800 Quadratmetern.
Um den Grundriss des Gebäudes weiter planen zu können, brauchen Sie aber noch weitere Angaben. Besonders wichtig ist die zulässige Anzahl an Vollgeschossen. Auch diese Information finden Sie im Bebauungsplan. Wenn Sie zwei Vollgeschosse bauen dürfen, können Sie zum Beispiel jeweils 400 Quadratmeter pro Geschoß planen.
Wie wird die tatsächliche Geschossflächenzahl berechnet?
Um die tatsächliche Geschossflächenzahl Ihrer Bauplanung zu berechnen, müssen Sie die Formel etwas abändern. In diesem Fall gehen Sie so vor:
Tatsächliche Geschossfläche / Grundstücksfläche = tatsächliche Geschossflächenzahl
Als Beispiel steht ein Gebäude mit einer Geschossfläche von 400 Quadratmetern auf einem Grundstück mit 1.000 Quadratmetern. In diesem Fall beträgt die tatsächliche Geschossflächenzahl 0,4. Diese Zahl können Sie dann mit der Angabe im Bebauungsplan vergleichen.
Für was benötigen Sie die Geschossflächenzahl?
Wie bereits erwähnt, ist die Geschossflächenzahl eine wichtige Information für die Planung eines Bauvorhabens. Damit ist sie auch wichtig für eine Bauvoranfrage oder die Beantragung der Baugenehmigung.
Die GFZ regelt die Bebauungsdichte eines Baugebietes. Sie sorgt dafür, dass die Gebäude eines Wohn- oder Gewerbegebiets in puncto Größe und Höhe nicht zu sehr voneinander abweichen. Damit ergibt sich ein harmonisches und einheitlicheres Bild.
Heutzutage liegt die GFZ in vielen Neubaugebieten bei 1,0 bis 1,2. Bei Hochhäusern kann die Zahl deutlich höher ausfallen. Im 19. Jahrhundert war bei vielen großen Wohnprojekten eine Geschossflächenzahl von 4,0 üblich. Anfang des 20. Jahrhunderts wurde die Zahl oft auf 0,5 gesenkt. Das sorgte für viel freie Fläche, die Licht und Sonne durchließ.
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