Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen wollen, müssen Sie einige Dinge beachten. Eine wichtige Grundlage für die Aufteilung ist die so genannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wir von Vamonda erklären Ihnen, was sich hinter diesem Begriff verbirgt und wann Sie das Dokument benötigen.
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung lässt sich nachweisen, dass eine Immobilie in voneinander getrennte Wohneinheiten aufgeteilt ist. Dabei hat jede Wohneinheit einen eigenen Zugang. Dieser kann durch einen gemeinsamen Flur oder ein Treppenhaus führen. Es ist aber ebenfalls möglich, dass die Wohnungen jeweils eine eigene Haustür haben, die von außen erreichbar ist. Wichtig ist nur, dass die Tür zur eigentlichen Wohnung abschließbar ist.
In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es oft weitere private Räume im Keller oder auf dem Dachboden. Da diese meist zu den einzelnen Wohnungen gehören, müssen sie ebenfalls abschließbar sein.
Auch die Stellplätze in einer Tiefgarage müssen deutlich gekennzeichnet sein. Sie können auch durch Wände getrennt sein.
Voraussetzungen für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen die Wohnungen also klar voneinander getrennt sein. Die Wohnungstür muss sich dabei von außen abschließen lassen. Darüber hinaus müssen die einzelnen Wohnungen folgende Kriterien erfüllen:
- Die Wohnung verfügt über ein Bad und eine Toilette.
- Es gibt eine Küche oder eine Küchenzeile.
- Ausreichender Schall- , Brand- und Wärmeschutz.
Nur wenn eine Wohnung all diesen Kriterien gerecht wird, gilt sie als Wohneigenturm und darf verkauft werden. Aus diesem Grund ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung von zentraler Bedeutung, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
Was beinhaltet die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
In der Abgeschlossenheitsbescheinigung sind alle oben genannten Punkte aufgeführt. Mithilfe des Dokuments lassen sich somit Aussagen darüber treffen, ob eine Wohnung als geschlossene Einheit gilt oder nicht.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bezieht sich immer auf ein gesamtes Grundstück und alle sich darauf befindlichen Gebäude. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Dauerwohnrecht wird auch nur diese Wohneinheit beschrieben. Dann kann kein eigener Grundbucheintrag erfolgen.
Wann benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Bescheinigung ist eine Voraussetzung für den Verkauf von Eigentumswohnungen. Ohne dieses Dokument können Sie eine Immobilie nur als Ganzes verkaufen. Sie benötigen die Bescheinigung, um eine Teilungserklärung im Grundbuch eintragen zu lassen.
Aber auch wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, brauchen Sie die Bescheinigung. Sie ist eine wichtige Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung. Die Banken prüfen die Bescheinigung, weil die Wohnung in der Regel als Sicherheit dient. Können Sie die Raten nicht zurückzahlen, kann die Bank die Wohnung ihrerseits weiterverkaufen.
Wie bekommen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen Sie zunächst einen entsprechenden Antrag stellen. Zusätzlich zum Antragsformular müssen Sie auch eine Kopie des Grundrisses einreichen. Dieser ist im Aufteilungsplan enthalten. Darin finden sich auch Angaben zur Flurnummer und Gemarkung. Diese Angaben können Sie auf der Flurkarte finden. Einen Auszug der Flurkarte bekommen Sie beim Katasteramt.
Neben dem Grundriss sind oft auch diese Unterlagen nötig:
- Ein aktueller Grundbuchauszug
- Eine Ansicht der Immobilie
- Ein Auszug aus dem Handels- oder Vereinsregister
- Ein Lageplan des Grundstücks
- Eine Kopie des Gesellschaftervertrags bei mehreren Eigentümern
- Ein Aufteilungsplan
- Eventuell eine Handlungsvollmacht
Der Antrag richtet sich immer an die örtliche Baubehörde. Manchmal ist es auch möglich, dass ein Sachverständiger für Bauwesen die Bescheinigung erteilt. Fragen Sie immer bei der Baubehörde nach und klären Sie, welche Unterlagen nötig sind. Damit vermeiden Sie spätere Verzögerungen.
Kann man eine Abgeschlossenheitsbescheinigung schon vor dem Bau beantragen?
Schon bevor das Gebäude gebaut ist, können Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Das ist besonders wichtig, wenn die fertigen Wohnungen noch als Neubau verkauft werden sollen.
Sie müssen mit dem Antrag allerdings auf die Baugenehmigung warten. Erst wenn diese Genehmigung vorliegt, kann die Baubehörde die Bescheinigung ausstellen. Als Alternative können Sie eine Genehmigungsfreistellungserklärung bei der Gemeinde beantragen.
Wer kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen?
Nicht jeder kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Es gibt einen festgelegten Personenkreis, der dazu berechtigt ist.
Die folgenden Personen können den Antrag stellen:
- Eigentümer
- Personen mit einem Erbbaurecht
- Personen, die ein rechtliches Interesse nachweisen können.
- Personen mit einer Einverständniserklärung von Eigentümern oder Erbbauberechtigten.
Wie lange dauert es, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu bekommen?
Die Bearbeitungszeit kann unterschiedlich lange dauern. In den meisten Fällen erhalten Sie Ihre Bescheinigung nach zwei Wochen bis drei Monaten. Wenn Sie auf das Dokument angewiesen sind, sollten Sie immer einen ausreichenden zeitlichen Puffer einplanen.
Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Kosten für die Bescheinigung unterscheiden sich zwischen den Behörden. Daher ist es sinnvoll, wenn Sie vorab nachfragen. So erhalten Sie einen aktuellen und genauen Preis. In den meisten Fällen berechnet die Baubehörde eine Gebühr pro Sondereigentum.
Übrigens haben wir noch weitere Themen rund um Immobilien für Sie aufbereitet:
- Was ist das Baulastenverzeichnis?
- Was steht im Bebauungsplan?
- Was ist eine Bauvoranfrage?
- Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
- Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
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