Als angehender Grundstücksbesitzer ist es wichtig, dass Sie all Ihre Rechte und Verpflichtungen kennen. Auch was die Bebauung Ihres Grundstücks angeht, müssen Sie sich an bestimmte Vorschriften halten. Diese finden Sie im so genannten Baulastenverzeichnis. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie das Grundstück geerbt oder gekauft haben.
In diesem Artikel zeigen wir von Vamonda Ihnen, was Sie zum Thema Baulast und Baulastenverzeichnis wissen sollten.
Was sind Baulasten?
Baulasten sind Einschränkungen, die für ein bestimmtes Grundstück gelten. Wenn Sie dort ein Haus bauen wollen, müssen Sie sich an diese Bedingungen halten.
Die mit der Baulast verbundenen Verpflichtungen bestehen in erster Linie gegenüber der Baubehörde. Damit sie rechtlich wirksam sind, müssen Sie im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Die Baulasten ergänzen damit die Regelungen aus dem Flächennutzungs- und dem Bebauungsplan.
In einigen Bundesländern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Dann sind die Verpflichtungen als „Grunddienstbarkeiten“ im Grundbuch eingetragen.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Es gibt verschiedene Arten von Baulasten. Hierzu zählen unter anderem
- die Abstandsflächenbaulast
- die Erschließungsbaulast
- Stellplatzbaulast
- die Vereinigungsbaulast
- sowie die Anbaubaulast.
1. Abstandsflächenbaulast
Die Abstandsflächenbaulast sorgt dafür, dass sich zwei Gebäude nicht zu nahe kommen. Sie können sich diese Vorschrift zunutze machen, wenn Sie ein Haus näher als erlaubt an eine Grundstücksgrenze bauen wollen. In diesem Fall müssten Sie Ihren Nachbarn bitten, einen größeren Abstand einzuhalten. Der Nachbar verzichtet also auf einen Teil seines Rechts.
In diesem Fall wird die Baulast auf dem Nachbargrundstück eingetragen. Der Nachbar muss die Zustimmung freiwillig erteilen. Zusätzlich muss die Baubehörde zustimmen. Erst nach Eintragung der Baulast erhalten Sie eine Baugenehmigung.
2. Erschließungsbaulast
Wenn eine Erschließungsbaulast auf Ihrem Grundstück eingetragen ist, müssen Sie der Gemeinde bestimmte Flächen zur Verfügung stellen. Diese Bereiche sind für die Erschließung eines anderen Grundstücks reserviert.
Auf der reservierten Fläche wird ein Zugang oder eine Zufahrt angelegt, sodass eine Verbindung an das öffentliche Verkehrsnetz besteht. Darüber hinaus ist auch die Durchführung von Versorgungsleitungen möglich. Dazu gehören Zu- und Abwasserrohre, Gas-, Strom- und Telekommunikationsleitungen. Ob ein Grundstück Zugang zum öffentlichen Verkehrsnetz hat, können Sie in der Flurkarte einsehen.
3. Stellplatzbaulast
Diese Baulast ermöglicht es Ihnen, Ihr Fahrzeug auf einem anderen Grundstück abzustellen. In den meisten Fällen sind das die Grundstücke der Nachbarn. Die Baulast wird auf dem anderen Grundstück eingetragen. Sie ermöglicht Ihnen die erforderliche Anzahl an Stellplätzen für ein bestimmtes Bauvorhaben zu erreichen.
4. Vereinigungsbaulast
Diese Baulast bezieht sich auf zwei benachbarte Grundstücke. Sie werden dann baurechtlich als eine Einheit betrachtet. Damit ist es möglich, ein Doppelhaus auf die Grundstücksgrenze zu setzen.
Diese Baulast ist auch bei der Teilung von Grundstücken von Bedeutung, sofern die neue Grenze mitten durch ein Gebäude verläuft. Auch ein über die Grenze ragender Überbau macht die Vereinigungsbaulast nötig.
5. Anbaubaulast
Diese Baulast ist sozusagen das Gegenteil der Abstandsflächenbaulast. Sie verpflichtet einen Grundstücksbesitzer dazu, sein eigenes Haus direkt neben das Gebäude des Nachbarn zu setzen. Das ist oft der Fall, wenn in einer Stadt eine geschlossene Häuserfront entstehen soll.
Baulastenverzeichnis einsehen: Wann ist es sinnvoll?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, sollten Sie vorher alle wichtigen Informationen einholen. Dazu gehören auch die eingetragenen Baulasten. Erst mit diesen Informationen wissen Sie, wie Sie das Grundstück nutzen können. Bedenken Sie, ehe Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, dass der Notar in der Regel nicht überprüft, ob Baulasten bestehen.
Das Gleiche gilt, wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen. Baulasten können eine Grundstücksbewertung oder Immobilienbewertung negativ beeinflussen.
Eine Auskunft über die Baulasten erhalten Sie bei Ihren örtlichen Baubehörden. Meist sind das Vermessungs- und Katasteramt beteiligt. Es gibt aber unterschiedliche Regelungen für jedes Bundesland. In den Ländern mit Grunddienstbarkeiten gibt der Grundbuchauszug Auskunft über bestehende Baulasten.
Wer erhält einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis?
Als Grundstückseigentümer haben Sie immer das Recht, eine Auskunft zu den Baulasten zu erhalten. Aber auch andere Personengruppen können das Baulastenverzeichnis einsehen. Dazu gehören vor allem Kaufinteressenten. Auch Immobilienmakler erhalten einen Auszug.
In vielen Fällen ist aber eine Vollmacht des Grundstückseigentümers notwendig. Informieren Sie sich am besten direkt bei der zuständigen Behörde. Die Behörde kann Ihnen auch sagen, welche Kosten auf Sie zukommen. Wenn Sie das Verzeichnis persönlich einsehen, sind die Kosten meist gering. Häufig fallen auch gar keine Gebühren an. Ein Auszug ist hingegen mit höheren Kosten verbunden.
Wie kann man eine Baulast eintragen lassen?
Um die Baulast eintragen zu lassen, müssen Sie verschiedene Dokumente einreichen. In jedem Fall gehört ein Baulastantrag dazu. Dazu kommen meist ein aktueller Lageplan und ein Grundbuchauszug. Oft ist es auch nötig, einen Handelsregisterauszug vorzulegen. Erfragen Sie die nötigen Formulare unbedingt bei Ihrer Baubehörde.
Weitere Informationen zum Bau- und Immobilienrecht finden Sie hier:
- Was ist das Erbbaurecht?
- Was ist eine Gemarkung
- Was ist ein Bodenrichtwert?
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