Immobilien sind heutzutage eine beliebte Anlageform. Beim Kauf einer passenden Immobilie sollten Sie aber nicht nur den Kaufpreis in Ihre Überlegungen aufnehmen. Darüber hinaus sind auch die weiteren Einkünfte und Kosten eine wichtige Grundlage für Ihre Entscheidung. Verschaffen Sie sich einen Überblick über diese Zahlen. Vor allem die Maßnahmen, die das Gebäude und das Grundstück in einem nutzbaren Zustand halten, sollten Sie kennen. Diese Kosten sind die Bewirtschaftungskosten.
Wir zeigen Ihnen, was zu diesen Kosten gehört und welche Auswirkungen sie haben.
Was sind die Bewirtschaftungskosten?
Unter die Bewirtschaftungskosten fallen alle finanziellen Ausgaben, die durch die Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen. Die Maßnahmen halten das Haus und das Grundstück in einem guten Zustand. Aus diesem Grund sind die Bewirtschaftungskosten wichtig für den Gewinn und den Werterhalt.
Einige Bewirtschaftungskosten treten regelmäßig auf. Sie können zum Beispiel monatlich oder jährlich anfallen. Andere Kosten entstehen nur bei einem aktuellen Bedarf. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören diese Kategorien:
- Instandhaltungskosten
- Betriebskosten
- Abschreibungen
- Verwaltungskosten
- Kosten für das Mietausfallwagnis
Wenn Sie eine Wohnung privat für sich nutzen, fallen nicht alle diese Kosten an. In diesem Fall sind nur die Betriebs- und Instandhaltungskosten relevant.
Instandhaltungskosten
Zu den Instandhaltungskosten gehören Maßnahmen, die eine Immobilie funktionstüchtig halten. Dazu gehören Wartungsarbeiten, Reparaturen und vorbeugende Arbeiten. Instandhaltungskosten sind unterschiedlich hoch. Oft werden die Instandhaltungskosten mit den Bewirtschaftungskosten gleichgesetzt. Sie stellen jedoch nur einen Teil dieser Kosten dar.
Betriebskosten
Betriebskosten sind die laufend anfallenden Kosten. Dazu gehören Strom- und Wassergebühren. Aber auch die Kosten für die Müllabfuhr und die Grundsteuer gehören zu diesem Punkt. Wenn Sie Ihre Immobilie durch einen Kredit finanzieren musste, können Sie die Kosten hier dazuzählen.
Abschreibungen
Die Abschreibungen stellen die Wertminderung der Immobilie dar. Diese entsteht durch die laufende Nutzung der Wohnung oder des Hauses. Durch die Abschreibungen wird der Gewinn aus einer Immobilie reduziert. Aus diesem Grund verringern sie auch die Steuern, die Sie zahlen müssen.
Die Anschaffungskosten können Sie bei Neubauten über 50 Jahre hinweg absetzen. Pro Jahr sind zwei Prozent ansetzbar. Altbauten, die vor 1925 gebaut wurden, können Sie über 40 Jahre abschreiben. Dabei können Sie 2,5 Prozent ansetzen.
Verwaltungskosten
Unter diesen Punkt fallen alle Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Ein Beispiel ist die Erstellung der Jahresabrechnung. Die Höhe der Verwaltungskosten variiert stark. Sie hängen von der Anzahl der Wohneinheiten und der Größe der Eigentümergesellschaft ab.
Kosten für das Mietausfallwagnis
Wenn eine Wohnung leer steht, bringt sie Ihnen keine Mieteinnahmen ein. Aber es kann auch passieren, dass ein Mieter seine Miete nicht regelmäßig zahlt. Für diese Fälle sollten Sie vorsorgen. Zusätzlich treten in einigen Fällen auch Kosten für eine Räumung, rechtliche Schritte oder die Aufhebung des Mietvertrages auf.
Das Mietausfallwagnis können Sie über die Bruttomieteinnahmen berechnen. Setzen Sie bei Wohnimmobilien einen Betrag an, der etwa zwei Prozent der Einnahmen beträgt. Bei Gewerbeimmobilien können Sie mit vier oder fünf Prozent rechnen.
Sind Bewirtschaftungskosten umlagefähig?
Als Vermieter können Sie einige Kosten auf die Mieter umlegen. Sie werden in die monatliche Miete mit eingerechnet und stellen die Nebenkosten dar. Dabei richtet sich die Höhe der Umlage danach, wie viel Prozent des Gebäudes die jeweilige Wohnung einnimmt.
Haben Sie eine gewerblich genutzte Immobilie, können Sie die meisten Bewirtschaftungskosten an den Mieter weitergeben. Nur die Instandhaltungskosten gehören nicht dazu. Bei privat genutzten Häusern und Wohnungen dürfen Sie nur einen Teil der Betriebskosten als Umlage abrechnen. Zu diesen umlagefähigen Kosten gehören diese Punkte:
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Stromkosten
- Aufzugskosten
- Antennen und Kabelfernsehen
- Schornstein-, Straßen- und Hausreinigung
- Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Grundsteuer
- Kosten für den Hausmeister
Warum sollten Sie die Bewirtschaftungskosten genau kennen?
Als Vermieter sollten Sie immer über die Höhe der Kosten Bescheid wissen. Nur dann können Sie die finanzielle Lage realistisch einschätzen und planen. Das gilt auch, wenn Sie noch nach der passenden Immobilie suchen. Dabei ist es egal, ob Sie nach einer Wohn- und Gewerbeimmobilie, einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeanlage suchen.
Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie immer für eine Immobilienbewertung sorgen oder diese einfordern. Dabei werden verschiedene Informationen einbezogen. Es fließen zum Beispiel die Angaben aus dem Grundbuchauszug und dem Bebauungsplan ein. Aber auch die Schätzung der zukünftigen Bewirtschaftungskosten spielt eine Rolle.
Diese Punkte sollten Sie auch bei der Budgetberechnung beachten. Sie sind die Grundlage für eine realistische Planung einer Immobilienfinanzierung. Alle Kosten werden von den Bankmitarbeitern im Finanzierungs- und Tilgungsplan berücksichtigt.
Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten in der Regel?
Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab. Sie können sich aber an den üblichen Durchschnittswerten orientieren. Bei Einfamilienhäusern fallen etwa 18 bis 30 Prozent der Nettokaltmiete an.
Bei Mehrfamilien- und Zinshäusern sollten Sie dagegen mit etwa 20 bis 35 Prozent rechnen. Als Beispiel dient eine Wohnung mit 100 Quadratmetern und acht Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Dann sollten Sie für diese Wohnung etwa 160 bis 280 Euro ansetzen.
Können Sie die Bewirtschaftungskosten steuerlich absetzen?
Für Einnahmen aus einer Vermietung müssen Sie Steuern zahlen. Dabei können hohe Summen zusammenkommen. Aus diesem Grund sollten Sie wissen, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können. Besonders interessant ist das steuerliche Absetzen verschiedener Kosten.
Bewirtschaftungskosten verringern die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung. Aus diesem Grund können Sie die Kosten als Werbungskosten bei der Steuererklärung angeben. Das gilt aber nur für die Kosten, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können.
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