Der Besitz eines Grundstücks führt zu verschiedenen Rechten und Pflichten. Viele haben spezielle Fachbegriffe. Dazu gehört auch die Grunddienstbarkeit. Sie beschreibt ein Verhältnis zwischen zwei Grundstücken und welche Verpflichtungen damit verbunden sind. Wir von Vamonda zeigen Ihnen, was es mit dem Begriff der Grunddienstbarkeit auf sich hat.
Was ist die Grunddienstbarkeit?
Die „Grunddienstbarkeit“ beschreibt ein Verhältnis zwischen zwei Grundstücken. Der Eigentümer des einen Grundstücks hat dabei zusätzliche Rechte gegenüber dem Eigentümer des anderen Grundstücks. Der Eigentümer mit den zusätzlichen Rechten besitzt das so genannte herrschende Grundstück, der andere das „dienende“ Grundstück.
Die Grunddienstbarkeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Sie können sie in den Paragrafen 1018 bis 1029 finden.
Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie sich immer über eine mögliche Grunddienstbarkeit informieren. Liegt eine solche Regelung vor, können Sie weniger frei über Ihre zukünftige Immobilie verfügen.
Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauchrecht?
Bei der Grunddienstbarkeit werden nur ganz bestimmte Rechte übertragen. Das heißt, dass die berechtigten Personen nicht das volle Nutzungsrecht erhalten. Das ist beim Nießbrauchrecht anders. Hier wird das volle Nutzungsrecht am Grundstück übertragen. Der Nutzungsberechtigte ist aber nicht der Eigentümer.
Was ist der Unterschied zwischen der Grunddienstbarkeit und einer Baulast?
Der wesentliche Unterschied zwischen diesen beiden Verpflichtungen entsteht durch die beteiligten Parteien. Eine Baulast legt dem Grundstückeigentümer eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde auf. Sie schafft die Voraussetzung für eine Baugenehmigung, wenn zum Beispiel die direkte Zufahrt zu einem Grundstück nicht gewährleistet ist.
Die Baulast ist in vielen Fällen aber nicht ausreichend. Es ist oft sinnvoll, darüber hinaus auch eine Grunddienstbarkeit zu vereinbaren. Diese regelt die privatrechtlichen Beziehungen und gibt dem Grundstückseigner erst das Recht, den Zufahrtsweg auch wirklich zu nutzen. Aus diesem Grund müssen in der Regel beide Vereinbarungen vorliegen.
Die Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Bauaufsichtsbehörde führt dieses Verzeichnis. Bei Baulasten erfolgt jedoch keine Eintragung ins Grundbuch. Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie daher auch immer einen Einblick in das Baulastenverzeichnis beantragen.
Wo werden die Grunddienstbarkeiten eingetragen?
Damit eine Grunddienstbarkeit rechtlich gültig wird, ist ein schriftlicher Vertrag erforderlich. Zusätzlich können Sie die Grunddienstbarkeit auch ins Grundbuch eintragen lassen.
Ohne den Grundbucheintrag ist es nicht möglich, die Rechte und Pflichten auf eine andere Person zu übertragen. Sobald Sie das Grundstück verkaufen, wird der Vertrag ungültig. Im Gegensatz dazu bindet der Eintrag die Grunddienstbarkeit an das Grundstück. Ein neuer Eigentümer muss sich demnach an die vereinbarten Pflichten halten. Eine solche Vereinbarung senkt daher den Wert bei einer Grundstücksbewertung.
Eine Ausnahme stellt eine zeitlich begrenzte Vereinbarung dar. Diese läuft auch mit einem Grundbucheintrag nach der vereinbarten Zeit aus.
Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren, sollten Sie immer einen Grundbuchauszug anfordern. Hier finden Sie die Angaben zu einer eventuellen Grunddienstbarkeit.
Wie kann eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen werden?
Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit mit Ihrem Nachbarn vereinbart haben, beauftragen Sie am besten einen Notar. Dieser hält die Vereinbarungen fest. Er kann auch einen Vertragsabschluss beglaubigen. Mit den nötigen Unterlagen kann der Notar den Grundbucheintrag beim Grundbuchamt bestellen. Die Beamten führen dann die Eintragung durch. Sie müssen sowohl an den Notar als auch an das Grundbuchamt Gebühren bezahlen.
Welche Rechte und Pflichten gehen mit einer Grunddienstbarkeit einher?
Es gibt im Wesentlichen zwei unterschiedliche Arten der Grunddienstbarkeit:
- Zum einen räumen die Vereinbarungen dem Eigentümer des Nachbargrundstücks Rechte ein. In diesem Fall handelt es sich um eine Dies umfasst oft ein Wegerecht oder die Verlegung von Versorgungsleitungen über das Grundstück.
- Die zweite Form der Grunddienstbarkeit ist die Sie verbietet einem Grundstückseigner bestimmte Dinge. Ein häufig genutztes Verbot ist die Einschränkung der möglichen Höhe eines Gebäudes. Damit lässt sich verhindern, dass die Aussicht des Nachbargrundstücks versperrt wird.
Wichtig: Wenn Sie der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sind, müssen Sie zudem einige Dinge beachten. Sie müssen Ihr Recht möglichst schonend ausüben. Beispielsweise dürfen Sie einen Zufahrtsweg nicht mit schweren Maschinen befahren. Der belastete Eigentümer kann auch eine Verschiebung des Ausübungsbereichs verlangen, wenn diese für ihn besonders belastend ist. Das ist möglich, wenn der neue Bereich für Sie genauso geeignet ist.
Wie können Sie eine Grunddienstbarkeit ändern oder löschen?
Wenn Sie der Eigentümer des dienenden Grundstücks sind, können Sie keine Änderungen beantragen. Das kann nur der Begünstigte.
Eine Ausnahme stellt nur die befristete Grunddienstbarkeit dar. Sie erlischt automatisch nach dem Ablauf der Frist und wird dann auch aus dem Grundbuch gelöscht.
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