Instandhaltungsrücklage – so bilden Sie Rücklagen für Reparaturen und Co.

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Immobilien benötigen im Laufe der Zeit immer wieder kleine und größere Instandhaltungsmaßnahmen. Damit Sie diese Kosten problemlos bezahlen können, sollten Sie schon frühzeitig eine Instandhaltungsrücklage bilden. Damit sind Sie für alle Fälle gerüstet.

Warum ist eine Instandhaltungsrücklage sinnvoll?

Kleinere Schäden an einem Gebäude erscheinen auf den ersten Blick oft als nicht besonders besorgniserregend. Aus kleinen Problemen können im Laufe der Zeit aber Schwierigkeiten werden, die die Bausubstanz in Mitleidenschaft ziehen. Das kann sich dann sogar als Wertverlust in einer Immobilienbewertung bemerkbar machen.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, über eine Rücklage zu verfügen. Damit können Sie Reparaturen zeitnah vornehmen und Ihre Investition schützen. Es gibt aber keine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Rücklage anzulegen.

Eine Ausnahme besteht, wenn es eine Hausverwaltung für Ihre Immobilie gibt. Sie ist verpflichtet, eine entsprechende Rücklage anzulegen. Dafür muss ein eigenes Rücklagenkonto eröffnet werden. Diese kann ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto sein. Auch ein einfaches Sparkonto ist möglich. Mit der Rücklage sollten aber keine spekulativen Anlageformen bedient werden. 

Wie hoch sollte Ihre Instandhaltungsrücklage sein?

Es gibt verschiedene Empfehlungen für eine passende Instandhaltungsrücklage. Dabei hängt die Höhe von den folgenden Punkten ab:

  • Lage der Immobilie
  • Alter der Immobilie
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung der Immobilie
  • Größe der Immobilie

Sie können sich gut nach dem Alter des Gebäudes richten. Ist die Immobilie jünger als 22 Jahre, sollten Sie jährlich etwa neun bis zehn Euro pro Quadratmeter zurücklegen. Bei einem Alter zwischen 22 und 32 Jahren sind es schon elf bis zwölf Euro. Ist die Immobilie älter als 32 Jahre, sollten Sie jährlich mindestens 15 Euro pro Quadratmeter für die Instandhaltungskosten zurückhalten.

Besondere Ausstattungsmerkmale können es ratsam machen, diese Rücklage höher anzusetzen. Ein Aufzug erfordert zum Beispiel meist einen höheren Aufwand für die Instandhaltung. Dafür sollten jährlich etwa 1,30 Euro pro Quadratmeter zusätzlich sparen. Diese Summen gehören zu den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Achten Sie auf die üblichen Sanierungsintervalle

Damit Sie einen guten Überblick über die möglichen Kosten bekommen, sollten Sie die Sanierungsintervalle für verschiedene Gebäudeteile kennen. 

Alle nach außen gelegenen Holzteile sollten etwa alle sieben Jahre gepflegt werden. Das kann schon 2.000 bis 3.000 Euro kosten. Deutlich teurer ist es, wenn die Heizungsanlage oder Elektroinstallationen ausgetauscht werden müssen. Dann werden meist etwa 15.000 Euro fällig. Allerdings treten diese Reparaturen auch nur alle 18 bis 20 Jahre auf.

Es ist hilfreich, wenn Sie das Gebäude in regelmäßigen Abständen überprüfen lassen. Dann können schon kleinere Schäden entdeckt werden und Sie können schnell handeln. Eventuell kann es sinnvoll sein, einen Architekten oder Bauingenieur mit der Prüfung zu beauftragen. Die Fachleute geben Ihnen einen Überblick über den Zustand Ihrer Immobilie und die nötigen Instandhaltungsmaßnahmen. Diese Überprüfung sollten Sie etwa alle fünf bis zehn Jahre durchführen. 

Instandhaltungsrücklagen

Wie berechnet sich die Instandhaltungsrücklage bei einem Altbau?

Wenn Sie einen Altbau besitzen, können Sie eine spezielle Formel nutzen, um die Rücklage zu berechnen. Sie wird als Peters’sche Formel bezeichnet. 

Die Formel nutzt die Baukosten für die Berechnung. Diese sollten Ihnen daher bekannt sein. Die grundlegende Annahme der Formel besagt, dass innerhalb von 80 Jahren der anderthalbfache Wert der Baukosten für die Instandhaltung gebraucht wird. Aus dieser Annahme ergibt sich die folgende Formel:

Höhe der jährlichen Rücklagen = Baukosten pro m² x 1,5 : 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m²

Damit ergibt sich bei einer Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern eine jährliche Instandhaltungsrücklage von 1.969 Euro. Es ist sinnvoll, wenn Sie diesen Wert auf eine monatliche Sparrate herunterrechnen. So können Sie regelmäßig einen kleineren Betrag sparen. 

Wofür können Sie die Instandhaltungsrücklage nutzen?

Obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung zur Anlage der Rücklage gibt, ist sie trotzdem an einen Zweck gebunden. Das gesparte Geld darf nur für Instandsetzungen und Instandhaltungen genutzt werden. 

Eine Ausnahme besteht, wenn ein erheblicher Überschuss vorhanden ist. Dann können Sie davon zum Beispiel auch günstiges Heizöl kaufen.

Welche Regelungen gelten bei einer Eigentümergemeinschaft für die Instandhaltungsrücklage?

Es ist sinnvoll, wenn Sie schon in der Teilungserklärung Vereinbarungen über die Rücklage treffen. Sie können aber gemeinsam darüber entscheiden, ob Sie diese Möglichkeit nutzen wollen. 

Einzelne Mitglieder der Gemeinschaft können aber die Bildung der Instandhaltungsrücklage einklagen. Die Grundlage bietet der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Höhe der Rücklage wird in der Eigentümerverwaltung festgelegt. Hier können Sie auch Sonderumlagen beschließen, wenn besondere Kosten anfallen. In Streitfällen können Sie dafür einen Sachverständigen zurate ziehen. Dieser gibt eine Empfehlung für die Ersparnisse ab. Das Honorar dieser Fachperson kann auch aus der Rücklage bezahlt werden.

Ist die Instandhaltungsrücklage steuerlich absetzbar?

Wenn Sie als Vermieter eine Instandhaltungsrücklage bilden, können Sie diese Beträge als Werbungskosten ansetzen. Das geht aber erst dann, wenn tatsächliche Kosten angefallen sind. Diese Regelung sichert, dass das Geld auch wirklich für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wird. 

Können Sie die Instandhaltungsrücklage auf Ihre Mieter umlegen?

In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird geregelt, welche Kosten Sie auf Ihre Mieter umlegen können. Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht dazu. Auch die anfallenden Bankgebühren oder die Kosten für ein Schadensgutachten müssen Sie selbst tragen. Das Gleiche gilt für die Kosten für die Hausverwaltung.

Was passiert beim Verkauf mit einer Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Das wirkt sich auf den Preis auf, weil zum Wert der Immobilie die Rücklage hinzukommt. 

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie die Rücklage im Kaufvertrag aufführen lassen. Überprüfen Sie auch, welche Rücklagen wirklich erfolgt sind.

 

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Bildnachweise: Headerbild © AdobeStock_12517459, mapoli-photo; Bild 1 © AdobeStock_46895778, Marco2811

 

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