Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie nicht nur den reinen Kaufpreis bezahlen. Viele Menschen vergessen, dass noch andere Kosten bei der Abwicklung des Kaufs entstehen. Diese versteckten Kosten werden als Kaufnebenkosten bezeichnet und können bis zu zwölf Prozent des eigentlichen Kaufpreises betragen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Zu den Kaufnebenkosten gehören alle Kostenpunkte, die neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu gehören vor allem diese Kosten:
- Grunderwerbssteuer
- Maklerkosten
- Notar- und Grundbuchkosten
Was ist die Grunderwerbssteuer?
Bei jedem Immobilienkauf müssen Sie die Grunderwerbssteuer bezahlen. Die Höhe der Steuer unterscheidet sich zwischen den Bundesländern. In den meisten Fällen liegt sie zwischen 3,5 und 6,7 Prozent des Kaufpreises.
Das Gesetz legt fest, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer als Steuerschuldner gelten. Daher sind beide Parteien zur Zahlung verpflichtet. In den meisten Fällen legt der Kaufvertrag aber fest, dass der Käufer diesen Kostenpunkt übernehmen muss.
Wann werden Maklergebühren fällig?
Wenn Sie einen Makler beauftragen, werden nach Abschluss des Kaufvertrages Maklergebühren fällig. Bei einem Verkauf teilen sich Verkäufen und Käufer die Gebühren oft. Das sollten Sie auch im Kaufvertrag festhalten.
Die Höhe der Gebühren ist nicht gesetzlich festgelegt. Oft liegen sie zwischen drei und vier Prozent des Kaufpreises. Besprechen Sie die Höhe der Gebühren und Ihre Bezahlung direkt im ersten Gespräch mit Ihrem Makler.
Welche Notar- und Grundbuchkosten kommen auf Sie zu?
In Deutschland ist ein Immobilienverkauf nur mit der Beteiligung eines Notars möglich. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Zu den Notarkosten beim Hauskauf gehören Gebühren wie:
- Die Erstellung des Kaufvertrags.
- Die Eintragungen ins Grundbuch.
- Eventuell die Einrichtung eines Notaranderkontos.
Wie hoch sind die Erwerbsnebenkosten?
Insgesamt sollten Sie mit Anschaffungsnebenkosten von etwa neun bis zwölf Prozent des Kaufpreises rechnen. Dabei unterscheiden sich die Kosten zwischen den Bundesländern teils erheblich. Verschaffen Sie sich am besten schon vor dem Kauf einen Überblick über diese Punkte. Grob zusammengefasst können Sie mit diesen Kosten rechnen:
- Ca. 2 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchamt
- Ca. 3,57 % des Kaufpreises für die Maklergebühr
- Ca. 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises für die Grunderwerbssteuer
Daneben können weitere Kosten auf Sie zukommen. Wenn Sie zum Beispiel einen Experten mit einer Immobilienbewertung beauftragen, müssen Sie ihm ein Honorar zahlen.
Können Sie die Kaufnebenkosten reduzieren?
Wenn in der Immobilie “mobiles” Inventar, wie zum Beispiel eine Einbauküche vorhanden ist, können Sie diese Punkte aus dem Kaufpreis herausrechnen. Sie müssen die Kaufnebenkosten nur mit dem reinen Kaufpreis der Immobilie berechnen.
Sie können auch versuchen, eine Immobilie in einem Bundesland mit einer niedrigen Grunderwerbssteuer zu erwerben. Besonders einfach ist das, wenn Sie in einem Grenzgebiet suchen.
Einer der wichtigsten Punkte ist aber die geschickte Verhandlung des Kaufpreises. Ein niedriger Kaufpreis führt auch zu niedrigen Kaufnebenkosten, weil er als Berechnungsgrundlage dient. Ein Immobiliengutachter kann Ihnen helfen, einen niedrigen Preis zu begründen.
Was sind Kaufnebenkostenrechner?
Es gibt einige Online-Angebote, die Ihnen einen Überblick über die Kaufnebenkosten verschaffen können. Diese Online-Rechner benötigen einige Angaben und errechnen damit die ungefähre Summe dieser Kosten. In der Regel müssen Sie mindestens die folgenden Informationen eingeben:
- Kaufpreis der Immobilie
- Postleitzahl und Standort
- Verhandelte Maklerprovision
Mit dieser Schätzung können Sie sich konkretere Gedanken um Ihre Immobilienfinanzierung machen. Sie können eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank machen und sich verschiedene Modelle berechnen lassen.
Denken Sie daran, dass ein Kaufnebenkostenrechner Ihnen nur eine Orientierung geben kann. Wenn Sie eine genauere Schätzung benötigen, sollten Sie einen Experten um Rat fragen.
Wie können Sie die Kaufnebenkosten finanzieren?
In den meisten Fällen ist es nicht mehr möglich, eine Immobilienfinanzierung über den Kaufpreis hinaus aufzunehmen. Viele Anbieter möchten, dass die Käufer ein Eigenkapital von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten einbringen.
Darüber hinaus gibt es aber noch weitere Möglichkeiten, um Geld zu sparen oder einen Teil auf andere Art zu finanzieren. Dazu gehören vor allem diese Varianten:
Kaufnebenkosten mit der Muskelhypothek senken
Mit der Muskelhypothek ist die Eigenleistung gemeint. Wenn Sie Arbeiten am Haus selbst ausführen können, müssen Sie keine Dienstleister dafür bezahlen. So sparen Sie einen Teil der Kosten ein.
Das Privatdarlehen
Ein Privatdarlehen können Sie innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis aufnehmen. Auch solche Beträge zählen zum Eigenkapital. Um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden, sollten Sie einen eindeutigen Vertrag für das Privatdarlehen aufsetzen.
Die Schenkung oder das vorgezogene Erbe
Sie sollten auch eine Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe schriftlich festhalten. Vor allem, wenn Verwandte Ihnen mit größeren Geldbeträgen aushelfen.
Der Raten- oder Konsumkredit
Eventuell können Sie einen Raten- oder Konsumkredit zusätzlich zur Immobilienfinanzierung aufnehmen. Damit können Sie die Kaufnebenkosten finanzieren.
Können Sie Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Wenn Sie eine Immobilie für die private Nutzung erwerben, können Sie die Kaufnebenkosten nicht von der Steuer absetzen. Das ist anders, wenn Sie das Haus vermieten oder gewerblich nutzen. Dann können Sie alle Erwerbsnebenkosten steuerlich absetzen.
Welche Nebenkosten kommen beim Hausbau auf Sie zu?
Auch beim Hausbau haben Sie Ausgaben für den Makler, den Notar und die Grunderwerbssteuer. Darüber hinaus kommen aber noch weitere Kostenpunkte auf Sie zu. In den meisten Fällen sollten Sie diese Kosten im Blick haben:
- Gebühren für die Baugenehmigung
- Kosten für das Baugrund-Gutachten
- Vermessungsgebühren
- Erschließungsgebühren (Strom, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet)
- Bereitstellungszinsen für das Baudarlehen
- Spezielle Versicherungen
Wir haben noch weitere Themen für Sie vorbereitet:
- Welche rechtlichen Risiken beim Immobilienverkauf gibt es?
- Was müssen Sie beachten, wenn Sie mehrere Häuser kaufen wollen?
- Wie können Sie die Grundsteuer berechnen?
- Was sind die Grundsteuer-Hebesätze?