Eine Immobilienfinanzierung umfasst in der Regel eine größere Geldsumme. Die Zinsen können sich dabei über die gesamte Laufzeit auf einen erheblichen Betrag steigern. Eine Sollzinsbindung gibt Ihnen die Chance, den Zinssatz zumindest stabil und berechenbar zu halten. Wir von Vamonda erklären Ihnen, was es mit der Sollzinsbindung auf sich hat.
Die Sollzinsbindung: Definition und Bedeutung
Die Sollzinsbindung ist eine Vereinbarung innerhalb eines Kreditvertrags. Sie schreibt den Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum fest.
Die Bank muss dann innerhalb dieser Zeit die Höhe der Zinsen immer nach diesem Satz berechnen. Das gilt auch dann, wenn sich der Leitzins ändert. Das bedeutet, dass die Finanzierung unabhängig von der Zinsentwicklung auf dem Immobilienmarkt ist.
Andere Begriffe für diese Zinsvariante sind Zinsfestschreibung oder Fixzins. Das zweite Wort findet vor allem im Rahmen von Immobilienfinanzierungen Anwendung.
Welche Zinsbindungen gibt es?
Die Sollzinsbindung gilt immer für einen bestimmten Zeitraum. In der Regel bieten die Banken dabei die folgenden Varianten an:
- Zinsbindung über 5 Jahre
- Zinsbindung über 10 Jahre
- Zinsbindung über 15 Jahre
Es gibt aber auch Banken, die eine Sollzinsbindung über 20 oder 30 Jahre anbieten. Das ist vor allem in einer Niedrigzinsphase von Vorteil. Wenn Sie ein Volltilgerdarlehen abschließen, können Sie über die ganze Zeit von den Vorzügen der Sollzinsbindung profitieren. Ein solches Darlehen ist darauf ausgelegt, dass Sie es innerhalb eines festgelegten Zeitraums komplett abzahlen können. Somit müssen Sie auch nach Ablauf der Zinsbindung keinen neuen Zinssatz vereinbaren.
Wie unterscheidet sich der Sollzins vom Effektivzins?
Der Sollzins legt die Grundlage für die Kosten einer Finanzierung. Es kommen aber noch weitere Faktoren hinzu, die den endgültigen Zinssatz bestimmen. Diesen Zinssatz bezeichnet man auch als Effektivzins. Dieser Zinssatz berücksichtigt die folgenden Faktoren:
- Höhe des Darlehens
- Sollzins
- Sollzinsbindung
- Tilgungssatz
- Disagio
In den meisten Fällen unterscheiden sich Sollzins und der effektive Jahreszins vor allem bei Immobilienkrediten kaum. Zum Effektivzins kommen jedoch noch weitere Kosten hinzu. Auch diese sollten Sie bedenken, wenn Sie eine Immobilie kaufen und eine Immobilienfinanzierung nutzen wollen. Dazu gehören diese Kostenpunkte:
- Kontoführungsgebühren
- Eventuell eine Gebühr bei Sondertilgungen
- Eventuell Kosten für Versicherungen (Restschuld- oder Kreditversicherung).
Ist eine lange oder eine kurze Sollzinsbindung besser?
Sie planen, eine Wohn- und Gewerbeimmobilie zu kaufen und müssen eine Finanzierung verhandeln? Dann sollten Sie sich vorab überlegen, welcher Zinsbindungszeitraum für sie infrage kommt. Das hängt vor allem vom aktuellen Zinsniveau ab. Je niedriger das Zinsniveau, desto längere Sollzinsbindungen sollten Sie vereinbaren:
- In einer Niedrigzinsphase ist es unwahrscheinlich, dass der Zinssatz in der Zukunft weiter sinken wird. Dann kann eine lange Zinsfestschreibung Ihnen einen günstigen Kredit sichern.
- Anders sieht es aus, wenn die Zinsen sehr hoch sind. Dann bietet es sich an, einen kurzen Zeitraum zu vereinbaren. Denn es ist sehr wahrscheinlich, dass das Zinsniveau niedriger ist, wenn Sie den Zinssatz neu verhandeln müssen.
Eine kurze Sollzinsbindung kann oft mit einem geringeren Zinssatz vereinbart werden. Die Bank geht dann ein geringeres Risiko ein. Sie kann den Zinssatz relativ schnell anpassen, sollte er in der Zinsbindungszeit gestiegen sein. Da das Zinsniveau auch deutlich steigen kann, ist dieses Vorgehen auch für Kreditnehmer mit einem gewissen Risiko verbunden.
Eine lange Sollzinsbindung gibt Ihnen Sicherheit. Sie können mit der Finanzierung über einen langen Zeitraum planen und kalkulieren. Allerdings zahlen Sie über einen langen Zeitraum einen relativ hohen Zinssatz, wenn das allgemeine Zinsniveau fallen sollte.
Was hilft bei der Entscheidung über den Zinsbindungszeitraum?
Es gibt verschiedene Tilgungsrechner, die Sie online finden können. In diese Rechner können Sie alle möglichen Variablen eingeben. Hier können Sie ausprobieren, wie sich eine kurze oder eine lange Zinsbindung auf die Höhe Ihres Darlehens auswirkt.
Der Tilgungsrechner erstellt dann einen individuellen Tilgungsplan. So bekommen Sie einen Überblick darüber, wie sich die Zusammensetzung der monatlichen Raten im Laufe der Zeit verändert. Auch die jeweilig verbleibende Restschuld lässt sich so berechnen. Wenn nach der Berechnung noch eine Restschuld verbleibt, müssen Sie die weitere Finanzierung neu verhandeln. Die genaue Entwicklung der Zinsen lassen sich über einen langen Zeitraum nur schwer voraussagen. Aus diesem Grund sollten Sie im Tilgungsrechner verschiedene Varianten durchspielen. Damit haben Sie eine Grundlage für die Entscheidung über den Zinsbindungszeitraum.
In einigen Fällen kann es auch hilfreich sein, mehrere Kredite mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen aufzunehmen.
Weitere Informationen zum Thema Immobilien finden Sie auch in unseren anderen Beiträgen:
- Was sollte im Kaufvertrag für eine Immobilie stehen?
- Was ist eine Bauvoranfrage?
- Was ist das Baulastenverzeichnis?
- Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Was ist eine Baugenehmigung?
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