Wohnimmobilien sind eine beliebte Investition. Vor allem, weil die Mietpreise im Laufe der Jahre oft ansteigen. Diese Entwicklung beobachten Experten und Wissenschaftler über die vergangenen Jahre. Aber wie sieht die Entwicklung seit 1990 aus und welche Informationen daraus können Sie nutzen? Wir von Vamonda haben Ihnen die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
Wie wird die Mietpreisentwicklung untersucht?
Wenn Wissenschaftler die Mietpreisentwicklung untersuchen, nutzen sie dafür meist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird im Rahmen des Mietspiegels bestimmt. Dieser bezieht sich immer auf eine bestimmte Region.
Die Bestimmung der Vergleichsmiete nutzt die Mietpreise von ähnlichen Immobilien. Dabei fließen die Wohnlage, das Alter, der Zustand und die Ausstattung der Wohnungen ein. Der Mietspiegel wird heutzutage alle vier Jahre neu bestimmt.
Die Beurteilung der Entwicklung ist nicht immer einfach. Im Laufe der Zeit hat sich die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete verändert. Um die Entwicklung zu erkennen, schauen sich Experten daher die Grundlagen der verschiedenen Mietspiegel an.
Die Vergleichsmiete kann sich auf die Bruttokaltmiete oder auf die Nettokaltmiete beziehen. Bei der Bruttokaltmiete sind nicht umlagefähige Betriebskosten enthalten. Darüber hinaus wurden früher zum Teil andere Zeiträume genutzt. Erhebungen mit diesen unterschiedlichen Grundlagen können daher nur bedingt verglichen werden.
Bevor Experten die Entwicklung der Mietpreise beurteilen, gleichen Sie die unterschiedlichen Berechnungen aus. Liegt eine Bruttokaltmiete vor, ziehen Sie die umlagefähigen Betriebskosten ab. Darüber hinaus rechnen Sie bei Bedarf Preise von Deutsche Mark in Euro um. Anschließend erfolgt die Beurteilung der Entwicklung über die Zeit.
Wie haben sich die Mietpreise in den letzten Jahren entwickelt?
In Deutschland sind die Mietpreise für Wohnimmobilien seit 1990 deutlich angestiegen. Die jährliche Steigerung lag durchschnittlich bei zwei bis drei Prozent. Der Mietpreis für Büros legte dagegen lediglich um weniger als ein Prozent pro Jahr zu.
Der Anstieg der Mietpreise fällt jedoch nicht für alle Arten von Immobilien gleich aus. In Berlin sanken die Mietpreise für Neubauten beispielsweise. Vor allem bei Immobilien in schlechter Wohnlage reduzierten sich die Preise.
Weil viele Mietwohnungen im Laufe der Zeit teurer für die Mieter wurden, gibt es in einigen Städten Mietpreisbremsen. Das ist zum Beispiel in München, Hamburg und Berlin der Fall.
Eine Mietpreisbremse gilt für Neuvermietungen. Diese dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens zu zehn Prozent übersteigen. In anderen Fällen müssen Sie sich als Vermieter nicht unbedingt an den Mietspiegel halten.
Welche Faktoren beeinflussen die Entwicklung des Mietpreises?
Einer der wichtigsten Faktoren für die Entwicklung des Mietpreises ist die Wohngegend. In einer beliebten Lage nimmt der Preis schnell zu, weil es viele Interessenten für eine Wohnung oder ein Haus gibt. Daher können Sie als Vermieter einen hohen Preis verlangen. Das gilt zum Beispiel für städtische Wohnungen.
Auf dem Land nimmt der Preis dagegen weniger stark zu. Hier gibt es vermehrt auch leerstehende Wohnungen. Dadurch haben die Mieter eine größere Auswahl und müssen einen hohen Mietpreis nicht akzeptieren.
Zwischen Ost- und Westdeutschland besteht ein solcher Unterschied ebenfalls. Die Wohnungen in Westdeutschland sind durchschnittlich teurer. Allerdings holen die Mietpreise in ostdeutschen Städten deutlich auf.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ändert sich durch die Struktur der jeweiligen Bevölkerung. In einer Region mit vielen alleinstehenden Personen ist der Bedarf an Wohnraum größer. Das lässt den Mietpreis steigen. Auch in einer Region mit starker Zuwanderung ist die Nachfrage groß.
Eine Region mit höherem Einkommen hat in der Regel auch hohe Mietpreise. Die Bewohner können sich gut ausgestattete und große Wohnungen leisten.
Welche Immobilien eignen sich für eine Investition?
Grundsätzlich sollten Sie immer in gefragte Immobilien investieren. Das ist aber nicht in jeder Region gleich. Bevor Sie ein Mietshaus als Renditeobjekt kaufen, sollten Sie den jeweiligen Mietspiegel zurate ziehen. Oft gibt es auch konkrete Untersuchungen zur Entwicklung der Mietpreise.
In Berlin stieg die Miete zum Beispiel vor allem bei Altbauten. Diese stellen daher eine gute Investition dar. Bei Neubauten entwickelt sich der Mietpreis dagegen weniger stark nach oben oder sank sogar.
Wie stark dürfen Sie die Mieten erhöhen?
Sie müssen bei der Erhöhung des Mietpreises einige gesetzliche Regelungen beachten. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. In Ballungsräumen liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent. Diese Regelung ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Seit 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse. Diese regelt den Mietpreis für Neuvermietungen. Der Preis darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Weil sie nicht in allen Regionen gilt, sollten Sie sich vor der Neuvermietung über die Regelung informieren. Sie hat darüber hinaus einige Ausnahmen.
Welche Gründe gibt es für eine Erhöhung des Mietpreises?
Wenn Sie eine Wohnung vermieten, können Sie den Mietpreis in bestimmten Fällen erhöhen. Über alle Erhöhungen müssen Sie die Mieter schriftlich informieren. Es bestehen vor allem die folgenden Möglichkeiten:
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- Mieterhöhung nach Modernisierung
- Mieterhöhung durch Staffelmiete
Wenn Sie eine Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben wollen, sollten Sie den Mietspiegel für die Region zurate ziehen. Gibt es keine solche Übersicht, müssen Sie drei ähnliche Immobilien als Vergleich nutzen.
Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen. Das gilt aber nur, wenn sich der Wert der Immobilie gesteigert hat. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, müssen Sie die Kosten auf alle Mieter umlegen.
Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbaren, können Sie die Mietpreissteigerung schon im Vorfeld festlegen. Sie müssen sich an die Mietpreisbremse halten. Die Kappungsgrenze gilt dagegen nicht.
Übrigens haben wir noch weitere interessante Themen rund um Immobilien für Sie aufbereitet:
- Was ist besser: verkaufen oder vermieten?
- Wann können Sie einem Mieter kündigen?
- Wann ist eine Mietminderung rechtens?
- Wie müssen Sie Mieteinnahmen versteuern?
- Was müssen Sie beachten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus geerbt haben?
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