In einer Eigentümergemeinschaft ist das Gebäude in verschiedene Bereiche aufgeteilt. Als Teileigentum werden gewerblich genutzte Flächen bezeichnet. Wir von Vamonda erklären Ihnen hier die genaue Definition des Begriffs und wie er sich von Wohnungseigentum abgrenzt.
Wie wird das Teileigentum definiert?
Der Begriff „Teileigentum“ wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert. Er bezieht sich auf Sondereigentum, das kein Wohnraum ist. Im Gegensatz dazu steht der Begriff „Wohnungseigentum“ für Räume, die als Wohnraum dienen. Teileigentum und Wohnungseigentum sind demnach Unterkategorien des Sondereigentums.
Das Sondereigentum umfasst immer die Bereiche, die nur einem Besitzer gehören. In einem Mehrfamilienhaus oder einem großen Geschäftsgebäude kaufen Sie Ihr allein genutztes Sondereigentum. Sie kaufen aber auch immer einen Miteigentümeranteil an den gemeinschaftlich genutzten Räumen. Das können zum Beispiel Garagen, Treppenhäuser, Keller oder Grünanlagen sein.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, erwerben Sie immer Sondereigentum und Miteigentum. In einer gewerblich genutzten Immobilie erhalten Sie Teileigentum und Miteigentum. In einer Immobilie zum Wohnen sind es Wohnungseigentum und Miteigentum.
Was gehört zum Teileigentum?
Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, welche Immobilien als Teileigentum gelten, haben wir hier einige Beispiele aufgelistet:
- Büros
- Geschäftsräume
- Praxen
- Kanzleien
- Restaurants
- Lagerräume
- Werkstätten
- Ateliers
Zu den Objekten, die in Teileigentum aufteilbar sind, gehören unterschiedliche Gebäude. Schulen, Krankenhäuser, Hotels und touristisch genutzte Gebäude gehören dazu. Beispiele für touristisch genutzte Gebäude sind Pensionen und Ferienhäuser.
Aber auch Pflegeheime lassen sich in Teileigentum aufteilen. Die Voraussetzung dafür ist das Fehlen einer Küche in den einzelnen Wohneinheiten. Damit dienen die Räume nicht komplett zu Wohnzwecken.
Wie wird das Teileigentum im Einzelfall geregelt?
Die genaue Aufteilung eines Gebäudes in Teileigentum, Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Teilungserklärung geregelt. Mit dieser Erklärung geben Eigentümer dem Grundbuch gegenüber an, dass sie das Eigentum in Miteigentumsanteile aufteilen. In der Beschreibung ist geregelt, wie die Eigentümer das Teileigentum konkret nutzen dürfen.
Zu der Teilungserklärung gehören ein Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Gemeinschaftsordnung. Damit sind die wichtigsten Vereinbarungen in der Eigentümergemeinschaft geklärt. Außerdem ist diese Erklärung die Grundlage für einzelne Wohnungsgrundbücher.
Ist eine Garage Teil- oder Sondereigentum?
Der rechtliche Status von Garagen, Stellplätzen und Tiefgaragen ist nicht immer komplett klar. Es gibt Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die durch Sondernutzungsrechte nur ein Eigentümer nutzen darf. Das kann auch für Stellplätze und Garagen gelten.
Im Einzelfall sollte die Teilungserklärung diese Unterschiede aufklären. In jedem Fall ist die Unterscheidung zwischen Teileigentum und Sondereigentum nicht wesentlich. Wie schon beschrieben, ist Teileigentum eine Unterkategorie des Sondereigentums.
Dürfen Sie in Ihrem Teileigentum wohnen?
Grundsätzlich ist Teileigentum nicht als Wohnraum gedacht. Nur in Einzelfällen können Sie trotzdem in diesen Räumen wohnen. Das gilt dann, wenn das Wohnen durch die Eigenschaften des Gebäudes nicht mehr stört als die gewerbliche Nutzung.
In der Regel ist das der Fall, wenn sich im Gebäude sowohl Teil- als auch Wohnungseigentum befindet. In manchen Fällen ruft die gewerbliche Nutzung stärkere Belastungen als die Wohnnutzung hervor. Praxisräume sind zum Beispiel mit Publikumsverkehr verbunden und Werkstätten mit Lärm.
Befindet sich überwiegend Teileigentum in einem Gebäude, kann die Nutzung als Wohnraum zu stärkeren Störungen führen. Dann ist das Wohnen im Teileigentum nicht erlaubt.
Können Sie Teileigentum verkaufen?
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, ist das unabhängig vom Status als Teil- oder Wohnungseigentum möglich. Beide Arten von Sondereigentum müssen Sie aber immer zusammen mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil verkaufen.
Es kann hilfreich sein, wenn Sie einen Makler beauftragen. Der Experte kann die Vermarktung speziell auf die gewerbliche Nutzung zuschneiden und den Prozess damit oft beschleunigen. Die Maklerprovision müssen Sie erst zahlen, wenn es zu einem Kaufvertrag für die Immobilie gekommen ist.
Eine Erbschaft mit mehreren Erben führt übrigens nicht zur Aufteilung einer Immobilie in Teileigentum. In diesem Fall handelt es sich um ein Gesamthandeigentum. Die Erbengemeinschaft kann die Immobilie nur als Einheit zusammen verkaufen.
Lässt sich Teil- in Wohnungseigentum umwandeln?
Grundsätzlich lässt sich Teileigentum in Wohnungseigentum umwandeln. Auch der umgekehrte Weg ist möglich. Notwendig dafür ist eine Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümerversammlung. Das können Sie auf einer Eigentümerversammlung besprechen. Im Idealfall sollten alle Eigentümer anwesend sein.
Mit der Zustimmung können Sie dann die Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch ändern. Das ist allerdings mit Kosten verbunden. Hier sind vor allem die Notar- und Grundbuchkosten wichtig, weil die Änderung notariell beglaubigt werden muss. Sie richten sich nach dem Wert des Eigentums. Zusätzlich müssen Sie das Eigentum oft noch umgestalten. Auch das verursacht Kosten.
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