Mit der Auflassungsvormerkung sichern Sie sich als Käufer das Recht an einer Immobilie. Denn sobald der Vermerk im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr beleihen oder anderweitig veräußern. Ohne diesen Eintrag müssten Sie als potenzieller Käufer auf die Zuverlässigkeit des aktuellen Eigentümers vertrauen.
In diesem Artikel zeigen wir von Vamonda Ihnen alles, was Sie zum Auflassungsvermerk wissen sollten.
Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Definition und Bedeutung
Der Auflassungsvermerk ist eine Absicherung für denjenigen, der eine Immobilie kaufen möchte. Es handelt sich um einen temporären Eintrag im Grundbuch. Durch die Vormerkung ist ausgeschlossen, dass
- der aktuelle Eigentümer die Immobilie anderweitig verkauft
- oder der Eigentümer die Immobilie während des Verkaufsprozesses mit Grundschulden beleihen kann.
Der Verkäufer sichert sich ab, indem er vom Käufer eine Finanzierungsvorbestätigung verlangt. Für den Käufer ist die Auflassungsvormerkung wiederum von enormer Bedeutung. Denn sie garantiert, dass der Verkäufer keinen anderen Interessenten bevorteilen und die Immobilie zwischenveräußern kann.
Zu welchem Zeitpunkt wird die Eigentumsvormerkung vorgenommen?
Die Vormerkung im Grundbuch erfolgt nach der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der Verkaufsprozess ist zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen und der Kaufpreis steht fest. Beide Vertragsparteien sind sich einig, doch bis zur regulären Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt dauert es noch etwas: Erst wenn die Grundschuldbestellung erfolgt und der Kaufpreis gezahlt ist, ist die Eintragung des Neueigentümers durch den Notar möglich.
Gut zu wissen: Sie können die Auflassungsvormerkung beschleunigen, indem Sie eine Vorfinanzierungsbestätigung Ihres Kreditgebers einholen. Eine Beschleunigung der Grundbucheintragung ist hingegen nicht möglich. Deshalb spielt die Vormerkung im Grundbuch beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle.
Kann man auf die Auflassungsvormerkung verzichten?
Generell ist es nicht empfehlenswert, einen Immobilienkauf ohne Auflassungsvormerkung abzuwickeln – selbst wenn laut der Eintragungen im Grundbuchauszug nichts gegen den Kauf spricht. Immerhin könnte der Verkäufer zwischenzeitlich eine Grundschuld aufnehmen oder ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. In diesem Fall würde der Käufer die Schulden oder den Nießbrauch übernehmen, da der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist. Auch ein Zwischenverkauf an einen anderen Interessenten kann ohne den Auflassungsvermerk nicht ausgeschlossen werden. Besteht zum Beispiel ein Vorkaufsrecht, haben Sie keine Rechtssicherheit, dass die bereits gekaufte Immobilie Ihnen auch tatsächlich zusteht. Rechtssicherheit besteht nur dann, wenn es auch eine Erwerbsvormerkung im Grundbuch gibt. Denn damit ist auch der Verkäufer an die Vertragsvereinbarungen gebunden.
Auflassungsvormerkung – Kosten und Ablauf
Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung richten sich immer nach den Anschaffungskosten. Im Gerichts- und Notarkostengesetz ist der Satz einer halben Gebühr verankert. Das bedeutet: Liegt der Kaufpreis der Immobilie bei 500.000 Euro, kostet die Auflassungsvormerkung im Grundbuch 445 Euro. Nachdem beide Parteien den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, kann dieser die Erwerbsvormerkung beantragen. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt auch die Beantragung der Grundbuchumschreibung. Die Kosten für den Auflassungsvermerk sind daher nur eine Position der gesamten Kaufnebenkosten. Darüber hinaus fallen in der Regel noch weitere Notarkosten, die Gebühren für die Vertragsbeglaubigung sowie für die Grundschuldbestellung an.
Dauer: Wie lange gilt die Grundbuchvormerkung?
Der temporäre Vermerk sichert Sie bis zur endgültigen Auflassung ab. Sobald der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen ist, wird das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung löschen. Bis dahin können zwei bis fünf Monate, in größeren Städten auch bis zu einem halben Jahr vergehen. Ein Auflassungsvermerk kann aber auch verjähren: Sind 10 Jahre verstrichen, ohne dass Sie den Kauf abgewickelt und die Immobilie bezahlt haben, erlischt der Vermerk automatisch. Sie haben alle vertraglichen Vereinbarungen erfüllt und den Kauf durch die Zahlung an den Verkäufer beschlossen? In diesem Fall erlischt die Auffassungsvormerkung, sobald Sie als Neueigentümer im Grundbuch stehen.
Fazit: Die Auflassungsvormerkung als wichtige Absicherung beim Immobilienkauf
Da es sich beim Immobilienkauf um ein finanzträchtiges Geschäft handelt, sollten Sie nicht auf die Auflassungsvormerkung verzichten. Nur mit der Eigentumsvormerkung können Sie sichergehen, dass Sie bei Erfüllung aller vertraglichen Vereinbarungen zum Neueigentümer der Immobilie werden. Verzichten Sie auf die Absicherung, kann der Verkäufer trotz Vertragsunterzeichnung bis zur Grundbucheintragung frei über sein Eigentum verfügen.
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